房价|谢逸枫：中国房价很合理！全球房价实际上涨创20年最大 45年最快( 二 ) 发达国家|谢逸枫

以平均价、套均价论，对比发达国家的房价，中国房价太暖心，很合理。按照上半年全国平均房价（642个城市）才一万元多一点，剔除75个万元房价城市，平均房价在7000元一平以下，与美国等发达国家主要城市房价比较，便宜一倍以上，套均价更是二倍以上。
由于住房福利、经济收入、房贷、税收，建安、地价、材料等成本的不同，中国大城市房价对于普通的工作者而言，购买压力大。即使中国房价对比美国等发达国家主要城市，比较低，只是相对而已，因为中国642个城市，万元以上的城市仅仅75个而已。
值得注意的是中国房价与发达国家房价还存在几个不同之处，影响到对房价的研究判断。主要是国家之间的经济、土地、市场、房地产、产权、统计、定价、税收等制度不同，对房价的统计自然不同。因此，区域差异的因素，导致国家之间的房价差别大。
首先是不同的房价定价基础。中国是房产与地产、土地所有权与房屋所有权分离（土地只有使用权）、公家土地所有权、70年使用权。美国等国家都是房地产一体、土地房屋产权一体、私家产权、永久产权。简单的讲，中国房价，只包括土地使用价值部分，美国等国家包括完全土地产权价值。
其次是不同的房价数据、样本来源。中国的房价数据来源，主要是国家统计部门、地方住建部门的为主，这个房价数据，一个是国家统计部门的70城房价，是指数价格，一个是国家条件部门的全国平均房价数据，是绝对价格。一是地方住建部门的网签房价数据，是一种是据扭曲。
绝对价格、网签价格的统计数据，来自住建部门的网签价，因为阴阳合同现象，网签价基本上都大大低于实际成交价格，同时网签价易到供需、结构、人为的因素影响。最主要是网签数据存在严重的滞后性，与市场走势难有同一性，只可作为市场的参考数据。
房价数据的样本，直接影响到房价。中国的住房、房子类型多，有高端的楼盘，有低端的楼牌，有保障性的住房，有非保障性的住房，有限价的住房，有限涨幅的住房，有完全产权的住房，有半产权的住房。特别是房子的类型，市场上超过20种以上。
美国等发达国家的房价统计数据，主要是来源于官方、协会，还有是民间机构，以房价指数为准，采取房价中位数的值，去掉最高、最低价，按照楼盘成交的中位价格数据为基点。因此，房价的统计来源、口径、数据采集方式的不同，结果自然是不一样的。
再次是不同的房价统计口径。世界各国缺乏统一的、权威的房价官方数据，因为统计机构、数据来源、样本口径的不同，假如强行直接比较，缺乏科学性、客观性、合理性的市场机制，没有真实性、市场性可言。中国国内以70城和百城、288城房价的样本城市相对较多。
中国642个城市，只有70城市、100个城市、288个城市，实施房价统计。同时包括各种类型的商品房，半商品房包含保障性的。而美国，最常用的标普/凯斯-席勒房价指数只统计20个城市，而且只统计独栋和联排别墅。说明国家之间、国内之间无法进行直接、完全、正确的对比。
其四是不同的房价面积算法。中国的房价是按照建筑面积计算的。住宅建筑面积既包括住宅使用面积，又包括墙体占用面积，还包括公摊面积，楼道、阳台等。而美国、英国按照实际使用面积计算，等于实用面积减去墙占面积，即实际可使用的住宅面积。
目前中国住宅的实用面积住宅得房率看，基本上是70%-75% ，意味着国外70平方米到75平方米的住宅房子，相当于中国国内100平方米。因此，中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出25-30% 。这就是实际居住面积和建筑面积之比。