杭州|土地市场，突然传来一个消息！房企们睡不着了租赁

作者：公子不悔
杭州即将展开今年第二轮集中供地，目前已经将31幅地块挂住，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日-8日陆续出让。
重点不在挂牌的数量，也不在推出的时间，而在于执行了新的拍卖规则。
关于此次杭州土拍规则，包含：
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
2、溢价率上限由30%调整为20% ，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房” 。
4、全部实行现房销售。
这次杭州准备玩新花样，首先是开始竞品质，也即竞争住宅建设的品质。这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说，又是一次利润的压缩。
为何这么说？原本开发商竞拍土地，建设的住宅，只要达到国家安全标准就行了，现在不行，你想要拿地，就得精益求精，否则就是别人的了。
房企想要拿到地，就必须不断地保证将来建设的住宅品质。品质越高，成本当然就越大。
这还不够，这次杭州还规定，竞拍时，地价触顶之后，原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房” ，又是给了房企一刀。
竞自持，好歹房子还是开发商的，现在改为“竞无偿移交政策性租赁住房” ，也就是说，谁愿意无偿贡献给杭州市政府更多的租赁住房，谁就能拿地。
开发商现在真是欲哭无泪。
还没完，杭州还规定，此次拍卖的土地，全部实行现房销售。所谓现房销售，也就是一手交钱一手交货。原先都是期望销售，也就是卖楼花。
原本开发商拍地之后，动工完成了一定比例，就可以开始卖房，购房者买到之后，一般需要等一年以上才能拿到房。
这种操作，有利于开发商。因为开发商可以用购房者的钱完成后期的建设，还可以用购房者的钱去拿另外的地块。对于开发商来说，相当于空手套白狼。
卖地是向银行贷款，建设费用是购房者垫的，开发商自己出的钱比例不大。现在不行了，一方面，银行给开发商贷款的额度有限，开发商拿地的钱相当一部分是自己掏的腰包。现在的建设费用，也得开发商自己掏腰包，只有建成之后，才能开售回款。
这一招实质上是给开发商降杠杆，当然对于购房者来说，同样是利好，因为购房者承担的风险更小了。
在这三刀之下，开发商的利润空间进一步被压缩。这意味着什么？意味着，开发商的拿地积极性将进一步削弱，土地市场在这些新规之下，将回归平静。这也是杭州改变土拍规则的目的。
当然，这三刀影响远不止于此。
对于开发商来说，原本在新房限价和竞地价、竞配建等规定下，利润空间已经压缩的非常小，现在又被补了三刀，利润空间更小，对于很多小房企来说，几乎没有了生存空间。
所以，本号认为，杭州的新规一旦被其他城市抄作业，形成了一种常规，那么将带来以下几点影响：
第一，房企淘汰赛加速。
利润空间的压缩，尤其是要求现房销售，对于中小房企来说，根本就玩不转，很多中小房企会退出历史舞台，要么直接宣告破产，要么卖身委身于大房企。
今年上半年，已经有203家房地产相关的企业宣告破产，其中绝大多数是地方性的小房企。