地块|绍兴的花式卖地技巧上海|购房者

一晃眼，2021年已经过半。在这半年里，越城、柯桥的土地市场，再度创造了耀眼的成绩。
两地半年内共成交20宗涉宅用地，总成交面积约102万方，总成交金额约306亿元，楼面价纪录更是来到了27818元/㎡。2020年上半年，成交21宗涉宅地块，成交面积约166万方，总成交金额280.03亿元，最高楼面价约21569元/㎡。可以看到，今年上半年虽然成交宗数、成交面积都不及往年同期，但是成交金额和楼面价，都有了一个巨大的跃升。不仅地价跃升，如今绍兴卖地，有用来调控市场的，有加速板块崛起的，有助推城市发展的，越来越花式的卖地原因，让人不得不特别关注。1st越来越多的双限地块绍兴土拍的最新变化，当属“双限地块”的出现。自“限地价，竞配建”之后，绍兴楼市的热度，以及开发商抢地的热情并没有退却，甚至愈演愈烈。于是，作为楼市调控的重要手段，“双限地块”闪亮登场。不仅限地价，还限房价。一方面锁死了绍兴未来的房价，让房价的涨幅控制在合理范围内；另一方面，开发商竞配建后，再也不能通过提高房价来抵消配建的成本，只能拼谁更能控制成本、接受更少的利润，有利于让拍地更加理性；同时，能够更好控制成本的往往是实力房企，这就大大降低了楼盘烂尾的风险。刚刚过去的6月16日，绍兴首宗限价地——越城区F28地块完成出让。竞拍仅70轮，用时1个小时，相较于之前的地块来说，热度已经下降很多。

▲越城区F-28地块

但10多家房企竞拍，10分钟就价格封顶，也有人认为该地块并没有起到降低楼市热度的作用。这种情况，其实要归结于越城F28地块的特殊性：一是该地块位于城南二环内，竞品相对较少；二是地块容积率1.3-1.4，可以做洋房和排屋，但是只对洋房进行了限价，开发商还可以在排屋上赚取溢价。而且从价格封顶之后，开发商竞配建的速度明显放缓可以看出，“双限地块”还是能让开发商拿地更加谨慎的。在之后的7月2日，柯桥区首宗限价地块——福全2021-01地块，马上将迎来开拍。而且据了解，未来还会有越来越多的“双限地块”入市，助力绍兴楼市回归理性健康。2nd板块的引爆器如果说“双限地块”是楼市的冷静剂，那么带大型配套地块，就是板块的引爆器。尤其是在新兴板块，尤其是带商业配套的地块。最典型的例子，就是镜湖龙湖天街所在的凤林西路以南7号地块。彼时凤林西路板块，楼面价在万元左右，还是镜湖“平平无奇”的一员。而在龙湖以楼面价7443元/㎡拿下凤林西路以南7号地块，宣布天街入驻之后，瞬间引爆了凤林西路板块。

▲镜湖龙湖天街效果图（仅供参考）众多板块内项目，迅速将龙湖天街放入自己的配套一栏中，并不遗余力地大肆宣传。这种热情，也很快传导至土地市场。凤南7号地块之后，凤林西路板块又拍出两宗地块，楼面价均在2万/㎡左右。凤林西路板块的价值，瞬间跃升一个层级。而进入2021年之后，凤林西路板块拍出的地块，更是块块破2万/㎡，坐实了镜湖“最贵”板块。在一个全新板块的开发初期，像这样自带大型配套的地块，具有强大的引领作用。不仅能够构筑起板块的价值基础，还能吸引整个城市的关注，提振人们对全新板块的信心。这可谓是绍兴，拍地与板块开发“鱼与熊掌兼得”的妙招。身处大开发中的绍兴，这样的地块其实并不少见，比如配套“商业中心+商业水街”的则水牌2号地块（上河之城）；配套五星级酒店的三泾3号地块（天樾东府）；配套商业综合体的柯桥经开区(2018)18号地块（勤业未来城）。还有一些自带配套的地块，是为了完善区域配套、促进区域更新。比如配套大型商业综合体的钱清2020-01地块（星隆城）；带商业街、文创里弄、持有型商业和酒店的八七一地块（润樾山名邸）。在这些项目的引领下，它们所在的板块，正如繁星一般，焕发出卓然不同的光芒。3rd运营一个板块相较于自带配套地块，绍兴其实还有一种更加大规模的开发方式——将整个板块交给一家开发商来运营。比如绍兴人熟悉的迪荡，当初就是交由世茂来进行整体开发。2006年，世茂通过摘牌购入迪荡新城11幅地块，总占地逾746亩，开始了为期十余年的开发迪荡之路。如今，世茂广场、滨湖商业街、天际中心、皇冠假日酒店等配套齐备，众多住宅项目林立。蓝图中的建筑，已经一幢幢地呈现于现实。迪荡从一片田地到成为绍兴封面，世茂可谓居功甚伟。而最近的案例，当属镜湖黄酒小镇。2020年4月17日，绍兴黄酒小镇开发建设项目战略合作签约仪式举行，融创中国董事会主席孙宏斌亲自到场签约。同年12月31日，融创竞得东浦黄酒小镇四宗地块，总用地面积约59万方。与迪荡建设启幕时，何其相似的开场。只不过相较于一片空地的迪荡，黄酒小镇的优势在于已经有东浦黄酒小镇，这一千年文化底蕴的省级特色小镇加持。而且相较于迪荡，建设高楼大厦、摩天楼宇，黄酒小镇更偏向于打造一处文旅胜地，内部分为溇台里、花雕里、越红里三大板块。