城市|22个重点城市首轮集中供地落幕城市间分化愈加明显( 二 ) 熔断

此外，贝壳研究院高级分析师潘浩也向采访人员表示，土地市场热度从一定程度上源于新房市场的表现，同时也与土拍规则密切相关。新房市场热度较高的城市尽管房企参与热情高，但在出让规则方面的设计也更加复杂和严格。相反处于节奏换挡阶段的城市，由于管理要求尚未调整，因此会出现一些超出预期的情况。
同城内冷热不均
除了不同城市的热度有所分化以外，同一城市内部也出现分化。这一特征在广州、武汉、长沙等城市表现得尤其明显。
广州首次集中拍地中，可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%，分化显著。其中，广州南沙、黄埔区诞生了两宗新的单价“地王”，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交或流拍为主。
武汉首批集中出让的54宗地，除了溢价率高于100%以上的三宗地块外，还有1宗地块溢价率高达93.83%，2宗地块溢价率超过80%，另有34宗地块以底价成交。
长沙首批成功拍出的33宗地块中，19宗底价成交，9宗熔断待摇号，3宗熔断后竞自持成交，另有3宗地块流拍。
从9宗熔断待摇号的地块信息来看，多分布在长沙市中心以及梅溪湖二期、滨江新城等规划热门板块。如位于梅溪湖二期的044号纯住宅地，早在开拍的前一天11点50分第12笔竞价时就到达土地最高竞价而提前熔断。熔断后仍有房企继续报价，最终共有58笔出价，成为这一轮土拍中房企参与度最高的地块。
再如位于天心区南湖新城的048号商住地，因起始楼面价9500元/平方米，加上是长沙市中心较为稀缺的临江商住地而备受关注。最终在10家房企51轮报价后，达到土地最高限价而遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米，这也是长沙涉宅地块楼面价首次破万元。
优质地块开发商拿地积极，但综合情况不佳的地块则无人问津。如长沙的3宗流拍地块（高铁会展027号地块、天际岭板块030号地块、望城区015号地块）出让条件均十分严苛，商业占比高，且自持要求也比较高。
这种情况同样发生在苏州。32宗地块冷热分化明显，28宗涉宅地块中有14宗成交价超过中止价，也有9宗出现仅一轮报价、零溢价出让的局面，其他7宗地块均以底价成交。
潘浩向采访人员分析指出表示，城市核心区、市辖区的土地由于能够享有更多更好的基础设施和公共配套，因此土地可实现的价值就更高，因此房企参与的热情也水涨船高。
核心区供应或下降
采访人员注意到，本批集中出让中，不少城市热点区域地块的限制条件较多，包括地块出让以及房产销售环节，这也对房企的利润率空间压缩较为严重。
如南京首批集中供应地块，在出让环节设定了起拍价和最高限价，并对地块对应的新房实行限价制度。尽管如此，由于一年只有3次集中出让机会，房企对南京的首批集中出让地块的争夺热情高涨。据相关机构测算，南京本次成交的部分热点地块，房企销售利润率不足2%。
重庆为防止土地溢价率过高，在本次拍卖中有20宗地块对付款要求进行了设定。若地块溢价率达到50%，则出让价款支付时间将在原有时间的基础上进行减半，即在土地出让合同签订之日起15日内付清土地出让价款。付款时间提前，无疑将更加考验开发商的资金实力。
而随着首轮集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市场的首次尝试也进入消化和总结的阶段。特别是城市间的分化与房企间拿地的分化，让各地政府对土拍规则的调整更为严谨。
此前，南京在首次集中供地后，就约谈房企，评估装修、人工等指导意见。而从已完成首轮集中供地的城市来看，土拍规则大致分为两类：一是控总价，就是溢价率直接封顶；二是在封顶之后，通过摇号、报配建、共有产权房、自持比例等来决定由哪家房企最终获得地块。

城市|22个重点城市首轮集中供地落幕 城市间分化愈加明显( 二 )

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