购房者|青岛楼市“金九”遇冷开发商西进北拓 moc芯城汇|柳岸晓风|综合指数榜

传统的楼市旺季——金九，在今年彻底失效了。
根据卓易数据统计，截止到9月21日，青岛9月新建商品房成交不足六千套，赶超上月几乎已成为不可能完成的任务。

而在刚刚结束的中秋三天假期里，青岛新建商品住宅仅成交3.08万平，同比下降78%，相较于去年中秋假期下降33%。

数据来源：中指研究院
不仅仅是青岛一城如此，在全国大部分城市楼市普遍降温的大环境下，今年的“金九银十”难言乐观。
而作为购房者，我们要正视的，似乎不仅仅是进入下行通道的市场而已。

01
买涨不买跌？区域房价分化严重
作为衡量房地产市场的重要指标之一，房价一直是普通购房者直观判断市场冷热的标准：如果房价成增长趋势，那市场热度相对较高，反之则代表市场有下行的风险。
这个方法在过去相当长的一段时间内普遍适用，但放眼当下青岛市场，却出现了偏差。
根据卓易数据统计，青岛八月新建商品住宅成交均价已超过了1.6万/平，今年前八个月全市成交价呈稳中有升的态势。
然，青岛今年的市场像房价反映出的一样热吗？
诚然农历春节过后，青岛新房市场确实迎来一波“小阳春”。但随着2021进入下半场，青岛楼市也开始收缩，成交量逐月走低。尤其是进入九月之后，三周新房成交量尚不及前月的一半。
【购房者|青岛楼市“金九”遇冷开发商西进北拓】房价走势与成交走势差异为何如此明显？与青岛区域房价分化日趋严重不无关系。
根据卓易数据统计，2021年上半年青岛主城区新房成交均价已达到33758元/㎡，同比上涨14%，绝对值上涨超过4000元/㎡。
抛开新房供应量少去化周期长的市南区不提，主城区新房价天花板崂山区，新房均价基本在4.5万上下浮动；新都心浮山后3万+，老四方核心区2.5万+；李沧整体在2.2万+，就连处在主城边缘的李沧北，新房均价也基本到了2万元左右。主城新房上车线，已经从过去的核心区100万提高到主城边缘170万。即便如此，卡线的小户型房源也经常供不应求。
而在供应量大，房源选择空间更广的近郊区域。销售频频遇冷，开发商不得不动用“价格大法”。
从去年下半年开始，即墨、胶州部分区域的项目就开始了从减配、精装改毛坯到打折、送车位的价格大战，个别项目还因此引发老业主的不满。
而在刚刚过去的中秋假期，部分西海岸项目也开启了“低价走量”的模式。
02
土地供应不足房企重点布局城西城北
新房如此，二手房亦然。根据青岛网上房地产数据显示，在过去的一个月中，青岛热度最高的区域仍在主城区，购房者关注的热门小区TOP10中，主城项目十占九。究其原因，小户型低总价满足偏重通勤的刚需族，而成熟的教育、商业配套则吸引了不少改善型置业者。
但，作为青岛热度最大的主城区，却不能提供更多的土地供应。
在本月初结束的青岛第二次住宅用地集中供应中，市北李沧崂山仅有15宗土地上架成交，总成交土地面积仅为55.17万平。
而作为十四五青岛主城化重点的城阳区，在高新区八宗地块中止出让的情况下，仍有超过85万平土地成交；土地供应大户西海岸，线上成交土地超过95万平，另有四宗10.53万平土地因出价达到最高限价，转线下竞品质成交；不限购的即墨区成交商住用地超18万平。
可以看出在“三条红线”和土拍新模式的重压之下，房企仍有较高的拿地意愿，尤其明确在青岛主城无法有更多收获的前提下，纷纷挺近西海岸、城阳、即墨等城市新区。

购房者|青岛楼市“金九”遇冷 开发商西进北拓

购房者|青岛楼市“金九”遇冷开发商西进北拓