房企|三道红线之下，房企为“转绿”各出奇招( 三 ) 小区|恒大|生态小镇|均价|贾汪

值得注意的是，今年以来，蓝光发展发生多起人员变动，公司董事长杨铿、总裁迟峰、首席财务官欧俊明和公司副总裁兼董事会秘书罗瑞华相继离职。

如今，蓝光发展由年仅26岁的杨武正掌舵，此番风雨，恐怕这位95后的少帅也难抵挡。

成功的杠杆和“淹死人”的泡沫

对于多数房企而言，“三道红线”无疑是悬挂在头上的达摩克利斯之剑。

知名地产人士分析称，房企陆续转绿档，说明房企在落实三道红线制度方面是比较重视的，这两年很多房企在减少负债、加大股权融资、积极销售房屋回笼资金等方面发力，通过多种渠道方式降低负债数据，进而吻合了三道红线的要求。

“当然也需要看到，三道红线的考核不是一次性的，这需要房企持续跟踪后续的财务和资金状况，真正促进企业业绩的稳健。对于一些仍吃力的房企，后续也需要研究市场机会，真正做大企业业绩，以更灵活完成此类考核。”

在今年的中期业绩会上，众多房企的发言人也针对“三条红线”的问题做出回应。

虽然上半年碧桂园剔除预收账款的资产负债率达到78.5%，仍踩一条红线。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君也重申“我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，靠公司正常的经营自动变为绿档，而不是通过立刻缩表来做的。”她表示，有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整，目前也严格按照2023年6月这一时间来管控报表。

融创也脚踩一条红线，剔除预收账款的资产负债率达到76%，但孙宏斌一点也不担心，他在业绩会上谈到，“三道红线”要求不高，而且有三年的宽限期，并没有要求企业降低总负债，给予的净负债率100%标准，也是一个比较宽松的目标。“我觉得都不是一个很难的指标。” 孙宏斌坦言。

也许对于脚踩一条红线的碧桂园和融创而言，三线达标并不是一件难事，但对于踩中三条红线的富力来说，降负债确实是一件需要全力以赴的事。

富力地产董事长助理陈志濠在2021年中期业绩会上立下“军令状”称，计划每一年降一条线，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”陈志濠表示，富力现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远，预测今年有望达标。

“未来12个月以三道红线为目标。”在业绩会上，富力地产管理层表示，降负债仍是公司今年的主要目标，未来富力将着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理，“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。”

无论是加速回款，还是一次性出售盘活资产，游戏规则生变的背景下，所有企业必须正视的一个事实是，这个行业很难再有黑马，只能有千里马。

不过，据统计发现，无论是头部的碧桂园，还是3000亿元档的世茂、金茂、绿城，抑或是近两年的新贵龙光等，均表现出对规模化的诉求。

但是无增长时代下，规模化诉求的安全边界又在哪？
唯一可以确认的是，几乎所有人都后知后觉，老手死于杠杆，雏儿崩于梭哈。

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