房企|三道红线之下，房企为“转绿”各出奇招( 二 ) 小区|恒大|生态小镇|均价|贾汪

中报显示，截止报告期末，雅居乐发行的永续债共计130.01亿元。这一部分债务是不计入有息负债的，若将其计入的话，那么雅居乐的实际净负债水平将接近70%。

作为销售TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企，万科在降档达标方面也费了几分心思。

万科中期财报显示，其现金短债比为1.67，净负债率20.2%，剔除预收账款后的资产负债率由70.4%降至69.7%，实现降档。

但是据贝壳研究院研究显示，8月29日，万科剔除预收账款后的资产负债率应为71.1%。

一市财经了解到，万科在计算合同负债时，减去了预收账款的待转销项税，致使其剔除预收账款后的资产负债率降低了1.4个百分点，降至69.7%。但这两种不同结果的算法口径都没错。后来，贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。

恒大、富力、蓝光发展负债压力大

再来看看处于“危险地带”的房企。
今年上半年，踩中两、三道红线的房企，既有大型民企，如富力，恒大等；也有国企，比如首创置业、绿地控股等。

拿恒大来说，上半年恒大的净负债率为99.8%，剔除预收款后的资产负债率为81.0%，现金短债比为0.67，处于“橙档”。

不过，虽然恒大降了一档，不过其负债压力仍然很大，仍面临很大财务风险。

中报显示，截止报告期末，恒大负债总额约1.967万亿，有息负债5717.8亿元，一年内到期的流动负债为2400.5亿元，银行存款余额为1616.27亿元，受限制现金为784.55亿元。

虽然恒大出售了恒腾网络、盛京银行、深圳高新投、恒大冰泉相关股权及5个地产项目股权及非核心资产，但仍面临因应付款项逾期未付导致部分项目停工、因债务问题被多个公司告上法庭以及因财务风险被监管部门约谈的现状。

对此，恒大表示，为减轻目前所面临的流动性问题，恒大将出售恒大汽车及恒大物业的部分股份，同时将采取大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产等措施，争取进一步改善流动性、舒缓资金压力和削减债务。

许家印连恒大的“亲儿子”都要动了，可想而知其压力有多大。

降负债压力较大的房企还包括富力地产，虽然负债指标调整，但是仍处于“红档”。截至2021年6月末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，较2020年末下降1.8个百分点；净负债率下降6.7个百分点，为123.5%；非受限现金短债比为0.55，提升0.15，仍踩中三条红线。

为降负债，富力董事长李思廉表示，如果价格合适，将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权。

再看蓝光发展，在“三条红线”政策出台一年之后，连升两档，脚踩三条红线。

财报显示，上半年蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为80.4%，净负债率高达227.8%，而现金短债比仅为0.28。显然，其不仅触及“三条红线”，净负债率与现金短债比与融资监管要求还相去甚远。

此外，蓝光发展还面临严重的债务违约。截至9月3日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元，在半年报中，蓝光发展对此作出解释称，受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，引发债务风险，对公司的经营和融资产生了较大影响。