房企|三道红线之下，房企为“转绿”各出奇招小区|恒大|生态小镇|均价|贾汪

文|一市财经

对监管抱有幻想的房企们现在都看清了现实。

自2020年8月“三条红线”政策出台以来，房地产企业都在放慢速度，并试图通过变卖资产、降价销售、减缓拿地、调整融资等手段降低负债、储备现金，从而优化偿债能力、降低财务风险。

在大环境的影响下，房企整体档位下降，融资和经营也在趋于规范。但也有一些房企通过粉饰报表、债务置换等方式实现了短期内档位下降，但实际风险却没有降低。

根据监管要求，到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

如今，“三条红线”政策出台已满一年，一些房企已经步入安全区间，但仍有一些房企处于风险之中，档位甚至不降反升。

【房企|三道红线之下，房企为“转绿”各出奇招】数据显示，截止2021年6月末，在100家上市房企中，仍有11家三道红线全踩，被归为红档；有18家房企处于橙档，36家房企处于黄档，35家房企处于绿档。
其中，在2021年上半年，有7家房企实现降档，74家房企仍保持2020年末的水平，还有4家房企出现升档。其中，蓝光发展升两档，晋升红档，新湖中宝、上实发展、京投发展各升一档。

随着“三线四档”融资新规逐渐发力，房企“降负”成为行业整体趋势，且成果显著。同时，房企包括融资、取地、分拆上市等重要经营环节，都将与企业踩线情况密切关联，并与企业的命脉紧紧相连。

房企为“转绿”各出奇招

今年中报季结束后，贝壳研究院统计的85家房企“三道红线”指标中，“零踩线”房企32家，占比37.65%；踩线一条的房企32家，占比37.65%；踩线两条的房企13家，占比15.29%；踩线三条的房企8家，占比9.41%。

32家“零踩线”房企中，除中海、龙湖、华润置地、世茂、华侨城A等仍保持“零踩线”以外，中国金茂、世茂集团、招商蛇口、金科股份等于2020年末回归绿档。此外，万科、雅居乐、佳兆业三家房企也在2021年上半年实现“降档”，跻身“零踩线”房企行列。

值得注意的是，在众多转“绿”的房企中，其转“绿”方式也是“八仙过海，各显神通”。

其中，中国金茂的做法是延长了债务期限，削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。

金科股份来也是使了“巧劲”，其在2020年新发行永续债融资13.42亿元，通过债务置换来降低净负债率水平。

永续债券又称无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。在现有的会计政策下，永续债虽然实质是负债，但在资产负债表中计入权益项中其他权益工具，既为房企补充了资金，又起到减低杠杆、优化资本的效果。

不过，虽然永续债没有设置还款期限，但是仍需要发行人定期偿还利息，且融资成本通常高于普通债券。由于其高票息属性，房企如果长时间不收回债务，则会对其利润产生较大程度的影响。

一位地产分析师对一市财经表示，永续债因为不直接纳入到负债的范畴，同时可以导入比较多的资金，所以部分房企确实会依赖。但是类似债务工具也是需要慎用，目前监管层面看，并没有把永续债等纳入监管，后续若是监管升级，此类打擦边球的融资模式，也容易被管控。

喜欢发行永续债的还有今年上半年转“绿”的雅居乐，其在业界内有着“永续债大王”的称呼。