三江口|福州楼市乱象：三江口远洋天赋，分销优惠，第二个中海锦江城？福州|楼市

今天看到中介都在发位于三江口的远洋天赋特价房，正好来聊聊这个纯商盘的未来发展。
楼盘情况2020年底，远洋以楼面价1.47W摇号拿下纯商地块，地块限高60米，容积率仅1.56 ，地块硬性条件较好，目前小高层主推89 ， 113 ， 132产品。
分析：对于远洋而言，首入福州四区，土拍通过摇号拿下，但是从目前的去化看，摇中这个地块，有点适得其反。
项目主推的3种户型， 89四房，虽然房间不大，不过对比市场，可以说也是非常极致，还未上市的113和132 ，也是大面宽设计，得房率都较高。
这个纯商盘，如果不摆在三江口这个区域，可以说以这样的低容积率配合较好的户型设计，去化应该是较轻松。
可惜项目虽然地处三江口，但无法享受樟岚片区的教育加持，也无法享受梁厝的双地铁交汇优势，可以说非常巧妙的与两大优势配套都错过了。
没了配套优势，周边新盘又都在上市，加上三江口目前刚需的定位，项目虽然地块指标较优，也以高端系产品加持，不过很明显市场并不太认可三江口的改善定位。

价格情况目前首开仅推出两栋，仅84套，全部89平米的四房刚需产品，目前网签28套，去化率33% 。

对于项目的去化，首开的时候传出的消息就不算太好，虽然压缩了推盘量，但是去化量还是太低，目前2个月，网签28套，也基本坐实了项目的首开成绩。

近期项目也采用了中介分销，并开启优惠，不过从推出的房源来看，都是低楼层，优惠价在2.05W左右，对比备案价2.45W ，优惠力度在8.3折。
对于折扣力度而言，看上去还不错，不过三江口目前的备案价都明显偏高，大部分新盘都是优惠去化，目前看这些优惠力度仅仅是字面上优惠，实际并不多。

PK中海锦江城近期的代表，清富片区的中海锦江城， 145W总价，单价1.62W左右，对比两个项目，可以说有点相似，也有点不同。对比看看：

社区：中海：高层+洋房，远洋：小高层+叠拼
配建：中海：配建少量保障房，远洋：纯商
楼面价：中海：1.8W左右，远洋：1.47W

分析：中海锦江城由于房源总量过大，目前就算开启大力度优惠，售价低于楼面价，但是库存依然还是较大，对比而言远洋虽然也开启分销，优势在于楼面价虽然不低，但是好歹优惠价没有低于楼面价，仅仅是利润少点。
两个项目的户型设计，都有一定优势，远洋89做四房，中海虽然3房，不过端头89的通透性尚可，当然从居住体验来说，远洋的小高层肯定比中海的高层来的方便。
至于两个项目的周边配套，虽然三江口两条地铁线，不过两个项目都距离在1公里以上，中海位于清富片区，目前周边由于泰禾的折戟，短期也难逆转。远洋处于樟岚和梁厝交汇，目前周边的配套虽然尚未成型，不过胜在处于开发中。
对于两个楼盘而言，目前89平米的刚需产品，还能依靠优惠，缩减总价，吸引一些刚需，后续的100平米以上户型，更是难点。
不利消息对于项目而言，除了周边的竞品项目外，近期土拍三江口推出下洋片区的巨型地块，虽然宗地2021-39号纯商临时取消，不过后续预计也会上市，两幅近700亩，楼面价又被压制，加上地块旁边就有下洋站加持，对于刚需的吸引力更强。