购房置业|不要再误测未来两年楼市，存钱还是买房？看看这“3句话”不吃亏( 二 ) 住建部|律师|淮安

国家和地方通过在未来5年大量供应租赁房源，按照我们的做事效率，一定会实现全体人民住有所居目标。对商品房市场而言，经济购买力不足或者购买意愿不很强烈的人来说，他们不用再被逼着进入，特别是对那些住房供应紧张的城市来说，商品房需求会有一个明显的放缓。
第二个信号，落实城市主体责任，房地产管控的长效机制浮出水面，炒房没有出路了。
对于房地产长效机制的表述，官方一直没有一个正式的解释，说白了，一般人不知道这个机制到底包含哪些内容。但从倪虹副部长提到的几个关键词中可以看到长效机制几个必不可少的要件，意味着未来5年的房地产长效机制浮出水面。
比如说“稳地价、稳房价和稳预期” ，地价稳了，房价和预期其实都稳了，现在国家推出集中供地看，就是稳地价的直接举措，从效果来看，一些城市宅地底价成交，甚至流拍的现象相继出现，最高溢价率就限制在15%以内，对地价的调控取得了明显成效。不难看出，以地价带动房价的市场运行方式宣告结束。
还比如建立“人、房、地、钱”联动新机制，这是第一次提出来，一些热点城市之所以“越调越涨” ，其根源就是宅地供应不足，但人口流入多需求大，而这个新机制就是“看菜下单” ，根据需求来供应住房，经济学家任泽平多次建议的“人地一体”将在未来5年成为现实，供需平衡的根源性问题将得到彻底解决。

此外，所有的好机制都需要地方能够不折不扣地执行才行。在这一点上，通过落实城市主体责任来实现，如果这些长效机制执行不到位，还存在通过房地产拉动GDP的行为，这是要问责的。最终还落实到一句话，始终坚持房住不炒， “始终”二字也就意味着炒房永远没有出路了，正如倪虹副部长所言，始终坚持房住不炒是房地产调控的根本遵循。
第三个信号，老旧小区改造和“限拆令”同步推进和实施，住房改善需求间接性“分流” 。
众所周知，这些年房价快速上涨的一个推动力就是“棚改” ，大量手持现金的拆迁户进入市场，加快了商品房去化的同时，还带动当地房价快速上涨。据相关数据统计，在上一轮战略去楼市库存期，很多三四线城市的棚改货币化安置比例达到了80% ，这部分人转化成为实实在在的商品房购买力，因此，即便一些经济不怎么样的城市，在需求的作用下，房价涨幅也是非常惊人的，但在未来却行不通了。
据黄艳副部长介绍，在十四五期间，将基本完成2000年底前建造的老旧小区改造，被改造小区数量是21.9万个。这是一个什么概念？
可用2020年全国商品房销售额17亿平米算一算，以一个小区平均15万平米建筑面积算，也不过卖了1.13万个小区。换句话说，旧改的小区数量是一年新销售商品房楼盘（小区）的19.4倍。这里面即便是很小一部分人因改造后环境变好了而不置换房产，那也是非常庞大的一个数字，新建商品房需求明显减少无疑。
而且，黄艳副部长提到了住建部印发了的一份《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》文件，从中有两个数据尤为显眼，一个是原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积：不应大于现状总建筑面积的20% ，另一个是原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比：不应大于2 。这是首次以具体数据约束拆迁，说白了，防止大拆大建的数据检验标准明确了，意味着“限拆令”具体到操作层面。
很明显，随着老旧小区改造全面推进，叠加“限拆令”同步进行，商品房需求“被动”减少明显。