涨幅|上海房租暴涨，徐汇涨幅超20%，“供不应求”还是“二房东抬价”？( 二 ) 华夏时报|上海

不过，几名受访人士否定了这样的看法。卢文曦直言：“二房东比例多少没有具体数据，一般来说，起码达到20%以上才会对市场进行直接的干扰。”链家方面告诉《华夏时报》采访人员，“租赁市场没有基础数据”，因此没有详细的上海租赁市场占有率数据，但二手房东在市场的占比并不高，近年上海市不断开展群租房整治、消除违规隔断现象等，二房东的利润空间已经被大大挤压。
在业内人士看来，“供需不平衡”才是此轮上海房租上涨的根源。
“根据克而瑞的监测，上海私人房源租金年涨幅在15%左右，部分区域涨幅达到20%以上。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁告诉《华夏时报》采访人员：“从需求端来看，上涨的原因很多面，比如说6-8月毕业季，常规来说就是租赁旺季，租金上涨是正常趋势。另一点跟购房市场的强监管也有一定关系，一些刚需客户因为贷款政策的变化，不得不继续租房，新老租房需求叠加，租金水涨船高。”
卢文曦也向采访人员指出，2017年到2019年，上海租赁市场一直处于温和的盘整期，“基本没什么涨幅”。但今年以来，随着疫情好转后，进入上海的人员流动恢复正常，加上毕业生在北上广深发展的意愿很强，加速了毕业季的租赁潮来临。《华夏时报》采访人员看到，自如研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，上海今年依然位列毕业生租住城市第一梯队，吸引近超过半数的大学生来沪发展。
从供应端来看，上海租赁市场上的房源数量近年明显下滑。克而瑞数据显示，2021年第二季度上海挂牌出租房源是11万套。而2019年第二季度挂牌出租的房源为17.3万套。两年间减少了6.3万套，挂牌出租房源减少了36%。
卢文曦强调，今年房价的涨幅也比较明显：“从房子本身的租金回报率来看，上海年租金回报率平均值在1.7%左右。通胀的影响也会传导到住宅上面，房租的涨幅在一定程度上也会跟随房价的波动。”
《华夏时报》采访人员看到，目前权威部门已经注意到了包括上海在内的部分城市房租上涨的情况。8月10日，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，即强调要“确保住房租赁市场供需平稳”，要求“住房租金年度涨幅不超过5%”；8月31日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上定调“住有所居”，指出“在解决新市民住房问题上，住房租赁将发挥中流砥柱的作用”。
8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知，将持续构建住房租赁体系放在重要任务的首位。相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给，期内形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。
高层的重视，也令业内人士对上海租赁市场的平稳走势充满信心。
“未来预计上海的租金趋势一定是上涨的，只是涨幅可能会受到调控，或者受到大型租赁社区入市的影响，增速减缓。”邬晶菁解释说，上海的R4用地（即租赁用地）在逐步入市，这些大型租赁社区体量大而且一定程度上受到政府管控，纳入保障性租赁住房，定价普遍比较低，“通过增加中低价位的供应，市场租金自然就平稳了”。
“今年租赁旺季已经结束。从以往经验来看，四季度上海的租赁成交量会显著下降，租金价格会维持震荡或者小幅回落。”卢文曦表示，基于今年涨幅相对较大，不排除透支后续空间的可能，明年租金的涨幅或小于今年。