退出|奥园美谷退出地产业务：直接出售而非纳入母公司，逻辑何在？( 二 ) 房地产

新京报采访人员注意到，京汉置业旗下共有20个100%持股子公司，分别位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家庄、保定等地，另外还有持股比例为80%、60%的几家子公司，旗下开发项目主要包括以京汉·铂寓、京汉·君庭为代表的住宅和各类产业综合体。
截至2020年12月31日，京汉置业及其控股子公司正在开发建设的主要房地产项目共有9个，包括凤凰中国西部文化城、京汉·揽江山、“吃遍中国”美食文化旅游小镇、蜀国蜀都农创总部基地（一期）、龙涛骏景（建设第2、3期）、京汉·云海间·山境、京汉·云海间·听海、京汉水天池健康小镇、奎恩国际中心、南湖云湖间，项目业态包括住宅、公寓、别墅、洋房、商业等。

图片来源；公告截图
此外，房地产项目销售方面，期内，京汉置业及其控股子公司主要房地产项目涉及销售的共5个，包括京汉君庭住宅小区（廊坊）、京汉铂寓（香河）、龙涛骏景（建设第2期）、凤凰中国西部文化城、奎恩国际中心。
值得注意的是，土地储备方面，截至2020年12月31日，京汉置业拥有位于雄安环北京区域占地面积7.40万平方米的土地储备；位于雄安环北京核心区域以外的土地储备占地面积共57.39万平方米；位于张家界的文旅、康养项目土地储备占地面积 9.14万平方米。
从各项盈利指标来看，2020年，京汉置业实现总营收15.92亿元、营业利润2.45亿元、净利润1.27亿元，分别较2019年下降约37.04%、23.13%、29.34%。同期，京汉置业的整体毛利为4.89亿元，同比减少约25%；整体毛利率为30.12%，同比增长4.76个百分点，主要是由于主营业务毛利率增长所致。
出售地产业务可回笼资金、聚焦医美
事实上，在中国奥园成为奥园美谷的控股股东后，后者的业务布局逐步进行调整。2020年10月26日，当时的京汉股份发布公告称，拟将公司名称变更为“奥园美谷科技股份有限公司”，未来将打造成健康美丽产业的上市平台。2020年11月12日，京汉股份在广州举行奥园美谷品牌焕新暨战略发布会，奥园美谷方面在会上表示，奥园美谷的战略定位，是美丽健康产业的材料商、科技商，其战略方向是从绿纤新材料出发，进军美丽健康产业。

2020年11月12日，京汉股份在广州举行奥园美谷品牌焕新暨战略发布会，宣布其战略定位是美丽健康产业的材料商、科技商。资料图片
对于地产板块业务，彼时，奥园美谷方面称，上市公司旗下的地产项目，将继续保持高质量发展，“奥园美谷将充分利用控股股东地产业务赋能，高质、高效完成现有房产项目的开发与销售，科学控制房地产业务拓展节奏，房产业务回收的资金，将作为奥园美谷投资绿色纤维和健康美丽产业的重要资金来源。”
因此，从确立美丽健康事业，到如今剥离主要房地产相关业务，前后不过8个月时间。对此，同策研究院分析师林丹妮表示，医美行业正处于蓬勃发展时期，备受资本市场青睐，而房地产行业在趋严的政策导向下，盈利能力将大受影响，此时通过出售地产项目筹集资金，抓住市场机遇扩展医美市场规模，是奥园美谷实现新的业务增长极和多元化发展的关键。
问题在于，奥园美谷的地产业务不放入中国奥园的地产板块，而是直接出售，是基于什么目的和考量？对此，知名地产分析师严跃进分析称，理论上奥园美谷地产板块可以和奥园地产板块进行整合，但当前房地产大环境存在一些压力，通过直接出售回笼资金，可以支持奥园美谷既有产业的发展。此类操作更多的还是从奥园美谷自身出发，也是强化产业聚焦、减少经营成本的导向。