出让|上海首轮31宗涉宅地块成交773亿房企仍有利润空间长沙县卫生健康局|用地|长沙

来源：丁祖昱评楼市
重点城市集中供地政策以来，22城首批集中供地已基本完成，上海赶了个晚集，2021年6月18-25日，上海终于完成了首轮土地集中出让，共推出31宗含宅地块（安置房、租赁住房尚不计入），总成交金额达773亿元。
从总金额来看，上海的成交总价在首批集中供地的22城中排第五位，前四位分别为杭州、北京、南京、广州。
从供应面积来看，这31含宅地块成交建面共计394万方，占到2020年涉宅地块（不含安置房、租赁住房）的85%，上海首轮集中供地可谓充足。
在上海土拍政策多维度、高精度的调控下，上海首次集中供地整体较为平稳，从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。且本轮成交地块给房企预留了充足的盈利空间，引入产业等出让条件也最大限度地提高了竞拍的准入门槛，强化了区域未来产业规划，承接五大新区战略发展需要。
01首轮31宗涉宅地块成交773亿
历经6天的现场竞拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地块共收获出让金约852亿元。在剔除安置房、租赁住房后，共有31宗普通商品住宅的经营性地块，成交总金额约773.8亿元。
上海首批集中供地的环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，由于最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，使得房企盲目报高价的意义被削弱，从源头上杜绝了高溢价的可能性，因此，此次上海集中供地的地价得到了有效控制，平均溢价率仅为5.8%。
不仅如此，在上海土拍新规下，集中供地中并未出现一家独大的情况，规模房企、中小房企均有拿地。从拿地房企来看多数为本土国企以及深耕上海的品牌房企。

值得注意的是，从本次集中供地31宗含宅地块分布来看，五大新城共计出让273万平方米，占总量70%。这也与上海十四五提出的加快五大新城建设一脉相承。
2021年3月19日，上海举行市政府新闻发布会，介绍了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》制订及实施的相关情况，并提出将按照独立的综合性节点城市定位。将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城建设成为引领高品质生活的未来之城，上海经济发展的重要增长极，推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务辐射长三角的战略支撑点。
《实施意见》明确，至2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区GDP总量达到1.1万亿，新城基本形成独立的城市功能，初步具备综合性节点城市的地位。至2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建设成为长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。
从目前来看，当前新区建设仍然缺乏一定规模（人口、产业）以及相关发展配套。因此，我们认为，增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。

02六成地块进入一次性报价
具体来看，31宗含宅地块中，除4宗旧改用地之外，27宗含宅地出现了明显的分化局面——对地块有明确商业、产业运营要求的地块，基本都低溢价或底价成交；而对产业要求不高的宅地，即使入围房企不多，也在达到中止价后进入一次性报价阶段，房企竞争依旧较为激烈。
从出让条件来看，27宗地块中有7宗地块设置了相对较为严格的出让要求，大幅提升了房企参拍的门槛，只有1宗达到竞价招标人数要求，另外6宗地均以挂牌方式出让，此外还有2宗为临港新区芦潮港农场环境整治配套项目。

出让|上海首轮31宗涉宅地块成交773亿 房企仍有利润空间

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