项目|房企战略错了，越努力死得越快 https:\/\/p0.ssl.img.360kuhttps:\/\/

从去年开始，地产行业不断有房企暴雷，多家百强房企被收购。之前笔者就讲过，房地产行业已经进入“大鱼吃大鱼”的时代，不但是中小房企很危险，即便是千亿房企，也很可能随时就倒下。
最近这段时间，又有不少房企被曝出资金链出问题，命悬一线。比如大规模裁员、商票违规兑现、拖欠员工工资等等，当中不乏标杆房企。
有地产人感慨：预计今年还会有不少房企倒下，融创可以大展拳脚，继续买买买了。
有人问笔者，为什么很多看起来很牛的百强房企，说倒下就倒下了？到底是什么原因造成的？笔者认为，这两年很多房企暴雷，核心原因有两个：
?战略滞后：同样的事情，5年前这样干没问题，现在还这样干就错了，但很多房企偏偏心存幻想，以身犯险。
?能力错配：喜欢跟风，看到标杆房企这么做了，自己也跟着干。结果别人这样干是对的，你这样干是错的。
下面笔者详细来分析一下。
战略滞后
同样的事情，以前干可以
现在干就错了
据笔者观察，这轮倒下的房企，很多都是错误判断了形势，看到标杆房企以前干这个事情成功了，自己也想复制。但事实上，时机已经过去了，如果还按照以前的思路来操作，就会出问题。
一、以前加杠杆可以快速做大规模，现在一味加杠杆等于给自己找套
以前，敢于加杠杆的房企，很快就突破千亿了。相关数据显示，规模和杠杆是正相关的，百强的杠杆，远高于中小房企。2017，净负债超过200%的规模房企大有人在。
很多房企想复制千亿房企的成功路径，不断囤地，不断高负债推动企业发展。他们笃信：能借到钱就是本事，杠杆越高，赚到的钱越多。
可事实上，这个逻辑的成立是需要2个前提条件的：一是资金链不断裂。二是高杠杆带来的项目利润能覆盖资金成本。
以前，很多房企敢加杠杆，一方面，借钱容易，以往银行机构或是非银机构大约每年有10%增长的额度可以给到房地产公司。很多房企借的钱到期了，就去借新的钱来覆盖之前的负债。另一方面，市场火热，项目不愁卖，而且利润高，可以覆盖资金成本。现金流也不成问题。
但现在，这两条路基本都走不通了。一边是三道红线出台，银行把水龙头关掉了，很多房企都借不到钱，另一边是房企开发销售受到限价政策影响，根本无法溢价，一旦融资利率很高，项目算下来都亏损。现金流严重不足，最终无法偿还到期债务。
现在还有很多房企自以为是，还在到处借很贵的钱，认为自己能搞定各种各样的钱很牛。其实这不是能力，而是自己在给自己上套。
有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上，其债主金融机构就通报到很多同行，导致其在金融机构借不到钱，最后资金链断裂。
二、以前快速扩张没问题，现在步子迈快了就吃不消了
早几年，市场处于上升期，当时是区域房企进行全国化扩张的好时机。当时，很多城市钱便宜地也便宜，很多房企都抓住了这一波扩张机会。
但也有很多区域房企没有踏准这个节奏，错过行情后，看着别人都在全国扩张，自己也迫不及待想冲出去。
某区域龙头房企就这样评价他们的全国化：“走向省会的时候就已经晚了。时机是不好，那就更努力一点。别人顺风顺水游过去，那我可能逆风逆水也要拼命游。”
这句话反映出很多区域房企全国化扩张的急迫心理。但他们忽略了一个事实，很多成功布局全国的标杆房企，都是在市场上行周期开始扩张步伐，他们踏准了行业节奏。那时候即便拿错地也不怕，放两年就补救回来了。
而在市场下行期进行扩张，拿着大本营的钱去不熟悉的城市投资，风险太大，一旦拿错几块地，水土不服，很容易把本钱都折进去了。