按揭|黄埔房价内卷成狗！问题出在哪儿？( 二 ) 购房置业

另外，最近两周广州开盘的几个项目，去化都很好。
比如，上周末开盘的力迅西关雅筑和星樾山畔，去化率都超过了70% 。而本周末加推的保利天汇、大壮名城、万科城市之光，据说也卖得非常好。
各大红盘售楼部，人气，一时间旺了很多。

? 时代天韵周末人气

? 星寰周末人气
反正，各种现象都在表明，广州楼市真的有了回暖的迹象！
因此，我劝大家买房还是要趁早。毕竟，在板块房价内卷的当下，留给大家淘笋和捡漏的时间，已经不多了。
PART.02
怎么买房，才不会站在高岗上？
当我们明确了现在是买房时机后，接下来，我们就需要考虑下一个问题了：怎么买，才不会像黄埔一样内卷成狗？
二娃给出的答案是：看供求关系！

? 供求关系决定着价格走向，图片：公共图库

因为，在我看来，目前黄埔房价之所以回调的那么夸张，主要原因有3个：
1）黄埔人才政策的取消，让投资客、外地炒房客迅速退场（需求-10%）。
2）二手房指导价出台，让很多刚需客，从准备买房变成持币观望，导致供需关系变化（需求-20%）。
3）黄埔天量旧改陆续出来，供应量一下子多了很多，楼盘之间的竞争变大了（供应+30%）。
发现了吗？以上3个原因全都和供求有关。说人话就是，黄埔市场，目前供＞求了。

? 黄埔旧改供应巨大，图片：广州房产
那么，广州哪里的楼盘是房价上涨之后，不咋跌，价格还相对坚定的呢？
当然是越秀、天河、海珠等主城区的楼盘咯。
就拿天河来说吧，楼盘的价格涨上去后，基本就站稳了。即便是内卷横行的当下，也很少看见有盘降价。即便是二手房，目前也只有一些“德不配位”的在回调，但整体来说，价格都相对坚挺！
比如，保利心语那套采光差的哭的法拍房，也没能阻止买家给出11万/㎡的高价。

? 保利心语法拍房室内照片
再比如，越秀区粤海壹桂府开盘， 8.8万/㎡，要求一次性付款，也能卖成日光盘。
其根本原因，不就是因为“稀缺”吗？因为供不应求吗？
说到这里，我们不妨来看一张数据图。

据克而瑞数据显示， 2020年广州各区二手房市占率最高的三个区域，分别是越秀区、海珠区、天河区。
那么，什么是二手房市占率呢？
它指的是，各个区域一年卖了多少套房子，其中二手房占比有多少的意思。
举个例子，假设越秀区和海珠区， 2020年分别卖了100套房子，那么，其中有90套都是二手房。
这也间接说明了海珠区、越秀区、天河区一手房的价值。

在这里，二娃要提醒大家一句：房地产最壮硕、最丰满的青春期已经过了，目前正步入中年，身体大不如前了，胸部也开始下垂了，不再是那个感冒生病熬两天就能好的小伙子，小姑娘啦。
所以，大家买房一定不能瞎买了。闭着眼睛买房也能升值赚钱的时代，已经结束，未来两极分化会越来越严重。
因此，买房一定要有“中心”思维。可以趁着现在这种换房的好时机，尽可能把一些不好的资产卖掉，置换到市中心去。
另外，二娃还觉得，老黄埔的投资价值已经被削弱了很多。一方面在于，经历了上一波行情后，黄埔现在的价格已经不低；另一方面在于，接下来还有非常多的旧改陆续上市，供求关系短期内会十分饱和。