不动产登记|未来10年，房价还会不会继续上涨？看完这“4组”数据，答案明显了( 二 ) 营商环境|广州市

2.我国经济学家任泽平团队对2017年土地出让金做过一个测算认为，未来房地产税的上限可达7.2万亿元，占地方财政的47% ，超过了土地财政收入比例。不过，报告也提到，当房地产税开征以后，对土地收入预期下降，说白了，土地卖不了那么多钱了，想要按现在的土地收入水平去评估替代率也不合适，从这个角度而言，房地产税又不能完全替代土地财政。
第三，城市化所达到的水平。
根据“7普”的最新数据显示， 2020年我国城市化率已经来到了64%关口，这是很多研究机构把城市化率数据停留在60%所不曾想到的，超出预期了。这意味着什么？
同样以美国为例，数据能查到可对比的情况下，美国1945年的城市化率为58.5% ，然后通过25年时间，城市化率达到73.6% ，然后再用30年时间，到2000年时，美国城市化率达到82% 。可以看到，当城市化速度从60%上升到70%已明显放缓， 25年才增加15.1个百分点，每年只有0.6% 。而70%到80%就更慢了， 8.4个百分点用了30年，每年只有0.28%的速度。
【不动产登记|未来10年，房价还会不会继续上涨？看完这“4组”数据，答案明显了】给我们的启示是，目前我们64%的城市化率已经进入明显放缓阶段，虽然我们发展比老美快些，但综合这个速度，大概在2025年左右达到70% ，到80%起码也要在2035年以后了，时间跨度非常之长。如此，房地产事实上已经失去了高速增长阶段。
当然，对房地产而言，也不尽是坏消息。比如在后续城市化过程中，还有两个需求对住房市场形成一定支撑， 1.改善需求，虽然我们的人均居住面积达到了40平米，但有超过25%的小产权房，以及无法统计的老旧房；2.家庭户均人数虽然一直在下降，但目前仍然接近3人/户，相比发达体普遍2.5人左右的水平，我们还有近20%的空间，这里面还包括随着经济收入提高，老人和年轻人的独居趋势，家庭小型化意味着对住房需求量会增加。

第四， M2增速。
这一个因子非常特别，它是独立于住房需求之外的因素，也就是说与人口，与住房存量关系不太大，用后者这些因素分析房价趋势都会失灵。说到底，房子也是一种商品，新盖的房子，必须以当时的物价水平来衡量，否则就没有开发商愿意建。所以，像美国这样的发达国家，即便房地产税征收了这么多年，房价仍旧处于上涨过程中，其主要原因就是隔几年会大“放水”一次。
数据显示，我们房价连续一二十年“涨多跌少” ，跟M2货币供应持续增长较快有重要关联，在过去二十多年里，在2017年之前都是双位数的增长。根据经济专家黄奇凡的分析认为，未来十几年， M2的增速显然不会像过去那么快增长，大概是经济增速+物价指数。举个例子，假如GDP增速5% ，物价指数2% ， M2增速就是7% ，虽然比现在低，但仍旧保持了一定增速。
其实不难理解，正因为经济增速与M2增速高度的一致性，当经济发展压力越来越大时，越需要保持一定的货币宽松性，所以，未来10年，经济增速继续趋缓， M2也会降速，但不能降得太快，保持一定速度才有利于经济发展。

新趋势下，未来10年房价还会不会上涨？通过以上“4组”数据分析，答案明显了，该懂。
不难得出一个结论，整体上，在新趋势下，房价还会稳中有涨，但不是全面涨，会出现“两个分化” ，但到2030年-2035年以后，主要就要看M2这一关键因素了，具体而言，可以从这4个方面理解：
第一，产业的发展需要一个过程，部分替代房地产也不可能一蹴而就，需要时间。 5年， 10年，谁也说不清楚，方向确定了，只是时间问题。当然，从发达体看，房地产一直仍旧在经济中占有一定比重，我们只是多了一些而已，需要慢慢调整，这样形成的结果是，房地产在一定时间还只能保持稳定。所以，房地产在未来几年失速不会太快，但在2025年以后，占比幅度可能有一个明显调整，这是大方向。