不动产登记|未来10年，房价还会不会继续上涨？看完这“4组”数据，答案明显了营商环境|广州市

作者：研房君
天天说房子，其实就想弄清两个问题。
1.现在的房价高不高？
根据统计部门发布的1-10月份数据计算得知，新建商品房均价为1.02万元/平米。这是一个啥水平呢？相比1-3月份的1.06万元/平米，下降了400元/平米，现在买的话， 100万的房子就少了4万的支出成本。不过，相对于历史，仍旧处于高位。
2.现在买房会不会吃亏？
其实，这就关系到未来房价会不会涨的问题。对于购房者而言，现在不少开发商都在打折促销，现在买进去，虽然比以前节省了钱，但房子这玩意又不是一天两天的事，万一后面再继续降价，对投资者而言是站岗，对刚需来说，可能一年又白忙活了。说白了，就是担心买了怕跌，不买怕涨。
其实，回答这两个问题不难，但要防止以过去的思维来评判未来房价的走势，因为未来一些影响房价关键走向的因子已经发生了变化，只有我们找出这些变化因子进行分析，才能得出一个相对靠谱的预判。要判断未来房价趋势，关键要从“4组”数据着手：

第一，经济对房地产依存度。
在2019年之前的二十年时间里，估计没有多少人会觉得国家会摆脱房地产来发展经济，主要是房地产对GDP的直接贡献基本都维持在5%以上，如果把房地产关联的大几十个行业算在一起，对经济的增长贡献更是达到了20%以上。
但时过境迁，在2019年中的时候，国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，是这样提的，也是这样做的。大家很明显的能感觉到，这两年的楼市调控大体原则没有任何放松，所谓的“救市”也仅仅是维持市场稳定，并没有要拉一把送一程的意思。为什么这么做？
很直接的原因就是经济发展要摆脱对房地产的依赖，当然不仅仅是主观的扭转，还在于有这个“底气” ，那就是其他产业的发展替代，比如实体制造业、高科技、互联网和服务业等等，包括国内循环的提出。我们目前房地产对经济近20%的贡献率，相比美国在今年第一季度，房地产及其关联行业对经济的贡献占比为12.7% ，可见，我们还有一定压缩空间。不可否认，未来房地产还将是一个重要的产业，毕竟居住的需求一直会存在嘛，但依存度会进一步降低。
第二，房地产税对财政的代替程度。
俗话说，任何一种税收的开征和结束都需要缘由，一种旧事物的退出，必然要有一种新事物能具备取而代之的能力。像在2000年以后，土地出让收入越来越多，有足够的底气替代了占据财政半边天的农业税。说白了，财政支出是必须的，要降低土地财政的依赖度，就必须要房地产税承担重任，能行吗？
我们没有经验，可先看看一些发达经济体的成熟做法，大部分的研究都少不了以美国为例，根据莱瑞施罗德在《房地产税在美国地方政府中的财政作用》一文中提到数据显示，在县、市等所有行政单位中，房地产各种税收占比介于51.73%-92.21% ，其中，单就房地产税而言，在这个比例上打个对折，也就是说在25.86%-46.10%之间。这个替代水平到底如何？可以看两个数据：

1.以2019年为例，我国土地出让收入为8.4万亿元，而财政收入（包括一般性公共预算收入+政府性基金收入）为27.6万亿元，占比为30.4% ，在上述替代数据之内。从这个角度看，如果按照美国1%-3%房地产税征收税率的话，房地产税是能够替代土地出让收入的。