有息负债|“集中供地”促房企降档，“三条红线”现金短债比改善最易( 二 ) 人居|株洲|旭辉·湘江汇|旭辉

最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，可以在一定程度上降低剔除预收款后的资产负债率。但预收账款的提升，考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。
图：三条红线影响因素及改善难易度

数据来源：CRIC
03
“集中供地”催生房企强烈降档诉求
2021年2月底，22个重点城市“集中供地”新政出台，对各大房企的投资布局产生了巨大影响。
由于“集中供地”推行一年供地次数不超过三次，对房企短期内的资金充裕性、调配能力提出了较高要求。
新政发布后，催生了不少城市战略布局与“集中供地”的22个重点城市匹配度较高房企的强烈降档诉求。
一方面，不管降哪条红线，降档都能使房企的有息负债规模增速以5%的倍数调高，增量空间放大，提升资产流动性，在土拍市场上的容错空间增大，为应对“集中供地”增加筹码。
另一方面，部分原本就处于绿、黄档的相对“安全”房企，即使这22个重点城市并非完全是其核心战略，也有可能以此为契机向部分优质城市突围，在高能级城市发展红利中分一杯羹。这就使得那些原本就重点布局的房企，因“踩线危机”而面临外来房企的竞争和威胁，由此一来降档需求也变得更显迫切。
此外，快速降档也是房企综合运营实力的体现，更容易在市场中吸引到合作伙伴联合竞地，提升胜率。
需要关注的是，“三条红线”监管政策的本意是让房企避免“规模陷阱”，健康持续发展，而房企的快速降档或存在以短期利益为目的的“应付”动机。真正的降档应是一项长期举措，需持续关注企业有息负债增速，不断平衡自身战略与资产、负债、现金流的匹配程度，推动可持续发展。
【有息负债|“集中供地”促房企降档，“三条红线”现金短债比改善最易】总体而言，近期房企主动降档成效频现，得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。房企在降档过程中更应关注是否与企业整体发展步调相吻合，切忌为追求短期利益而牺牲长远发展空间。