购房置业|婚后卖了婚前房产再去买新房，离婚时怎么分割？( 二 ) 交易

因此，计算A房产的夫妻共同财产部分，主要先计算出陈先生的个人财产部分，剩余的就是夫妻共同财产部分。
第一种结果，陈先生父亲对婚前房产的每月还贷出资，是单独赠与给陈先生一个人：
1.婚后双方共同还贷及其增值金额部分=夫妻婚后共同还贷部分（500元*共同还贷时间120个月+提前还贷本金20万）÷实际购房款（房屋购买价45万+已还全部利息15万）×房屋市场价250万。根据该公式，婚前变卖款250万中，夫妻共同财产部分约占有108万左右；
2.陈先生的个人财产部分是， 250万-108万=142万；
3.3. A房产的净价值是400万-118万-父亲30万借款=252万；
4.因A房产没有增值，所以A房产中关于夫妻共同财产部分252万-142万=110万，那么，陈先生需要补偿给白小姐是110万?2=55万。
第二种结果，陈先生父亲对婚前房产的每月还贷出资，是共同赠与给陈先生和白小姐夫妻二人：
1.婚后双方共同还贷及其增值金额=夫妻婚后共同还贷部分（1500元*共同还贷时间120个月+提前还贷本金20万）÷实际购房款（房屋购买价45万+已还全部利息15万）×房屋市场价250万。根据该公式，婚前变卖款250万中，夫妻共同财产部分占有158万左右；
2.陈先生的个人出资金额是， 250万-158万=92万；
3.因A房产没有增值，所以A房产的净价值是400万-剩余房贷本金118万-父亲借款30万=252万；
4. A房产中关于夫妻共同财产部分252万-92万=160万，那么，陈先生需要补偿给白小姐是160万?2=80万。
第三种结果，因A房产并非全款购买，即前面出资部分若是按出资比例分割，但后半部分又涉及共同还贷夫妻共有的情况，实操计算相对比较麻烦，因此法院在计算过程简化化处理，直接认定整套房产是夫妻共有。也就是， A房产的净价值是400万-剩余房贷本金118万-父亲借款30万=252万，陈先生要补偿给白小姐一半金额， 252?2=126万。

上述案例发生的情况，也是我们日常生活常见的现象，使用婚前财产在婚后买房，比如小房换大房，旧房换新房，以及父母出资买房，导致夫妻在分割房产时，补偿金额差异好几十万甚至上百万。因此，为了避免大家在利益上的损失，总结分析两大点：
一、婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产
第一，房产证要登记在自己名下，不能登记在双方名下。因为如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。
第二，使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同，并保留好相关的出资证据。如果购买房产的资金不是全部使用婚前财产的，或者即使是使用了全部婚前财产，但和婚后财产出现了混同导致分不清楚购买房产的资金来源的，均有可能被法院认定为夫妻共同财产。第三，谨记两点：一是要做到全部购房资金来源于婚前财产。如果部分购房资金是来自婚前财产，部分来自婚后共同财产的，建议夫妻双方提前约定清楚，按照出资数额和比例作为后续房产分割的标准；二是要专款专用，建议可以设立单独账户，避免和婚后资金混同。
二、关于父母出资购房的款项，是赠与子女个人还是夫妻双方
第一，父母无论是出资首付款，还是帮忙每月还贷的，都要切记，若父母只想赠与子女个人的，建议三方共同签订协议明确款项仅赠与自己子女一人，若三方不方便签订协议的，仅有父母和自己子女签协议，则建议进行公证；若无法进行任何书面约定的，则父母转账时注意备注“单独赠与自己子女一人某某某”）。