金茂激荡2021⑥_上海红网

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。
作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
2021年的房地产行业跌宕起伏。尤其是在三道红线、调控补丁、市场下滑、美元债灰犀牛等多重因素影响下，不少房企资金链紧绷，甚至不乏头部房企深陷暴雷泥潭。
不过，“暴雷”并非行业的全部。有人危机重重，有人则在逆势上行，比如持续维持稳健增长态势的中国金茂。
11月5日，中国金茂披露，今年前10个月，公司及其附属公司的签约金额累计已达1959亿元，签约销售建筑面积也达到了1093.06万平方米，同比分别增长8.64%和16.22%。这一成绩在焦点研究院百强房企销售榜中排名第15位。
10月份，全国房地产市场降温明显，焦点研究院重点监测的29个城市商品住宅成交面积同比骤降22%。但是，即便在这样的环境下，中国金茂的签约销售金额依然同比增长8.65%至201亿元，签约销售面积也同比增长12.91%，达到了98.13万平方米。
与行业其他房企对比，才可窥见中国金茂的优秀。据焦点研究院统计，2021年10月，百强房企中有逾8成企业单月销售业绩同比下降，其中44家房企同比降幅大于30%，37家房企该月业绩出现同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
中国金茂激荡指数
能够在弱环境下保持销售稳增，与中国金茂过往严格的财务管控不无关系。焦点财经查询财报获悉，2018年至2020年，中国金茂剔除预收账款后的资产负债分别为65.1%、67.2%、66.7%，持续保持在70%的红线指标之下；净负债率为71%、69.4%、40.7%，同样皆在100%的红线指标之下；现金短债比为1.0、0.6、1.6，连续两年维持在“1”以上，是典型的财务自律型房企。（亿翰智库数据）
今年上半年，中国金茂的净负债率为43.1%，现金短债比为1.3倍，剔除预收账款后的资产负债率为67.9%，“三道红线”全部维持“绿档”状态，在融资端不受限制。稳健的财务结构，也使得该公司在资本市场颇受看好，不仅获得了多家信用评级机构的“稳定”展望，融资成本也进一步降至4.01%，外币债务融资成本更是低至2.33%，皆在行业较低水平。
手握充裕现金，中国金茂同时不忘强调对回款目标的考核。今年年中，该公司的回款率为94%，维持行业中上水准。而这也是中国金茂自2019年至今，连续第三年将回款率维持在90%以上。
销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标。销售回款率越高，意味着企业的资金周转速度越快，财务资金管控能力也就越强。快速实现销售回款不仅能保障企业现金流的充足，还能进一步提升企业抵御风险的能力，同时为企业在逆周期下获取更多的投资机会奠定基础。
在成本管控方面，焦点财经发现，2018年至2020年，中国金茂的三费费用率为22.8%、26.1%及21.7%，呈现波动下降状态。2021上半年，金茂的该项财务指标进一步降至20.7%，相比2020年年末降低1个百分点，同比2020年年中降低31.6个百分点。（亿翰智库数据）
具体来看，金茂的管理费用率相比去年同期优化了6.1个百分点，销售费用率优化了2.7个百分点，财务费用率优化了22.8个百分点。由此可知，稳健的财务结构下，中国金茂的成本管控能力仍在继续加强。
造城的功底
财报显示，上半年，中国金茂财务费用率的改善主要得益于公司营业收入的大幅增长。期内，金茂的营业收入同比增长135.2%至284.6亿元。其中，客户合约收入277.0亿元，同比增长142.9%；租金收入7.6亿元，同比增长9.1%。两大主要收入来源皆呈现增长态势。