佳兆业8日深夜发文称 ， 正采取多项措施 ， 全力以赴解决其所担保的财富产品兑付逾期一事 。 据此前佳兆业公布的数据 ， 公司合作方锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元 ， 理财产品总金额约为127亿元 。
值得注意的是 ， 佳兆业是一家三道红线指标处在“绿档”的房企 ， 属于最不可能暴雷的序列 。
据中信建投统计 ， 仅10月 ， 已有包括富力、当代置业、阳光城、荣盛发展等8家主流房企信用评级或展望被调降14次 。
其背后 ， 是政策高压之下 ， 房地产行业正在上演的分化大戏：挥别“雨露均沾”时代 ， 迎来强者恒强格局 。

分化 ， 恐将成为当前以及未来很长一段时间房地产行业的主题词 。
01
融资端：融资规模继续下行 优质房企融资成本走低
10月 ， 仅从融资端看 ， 分化态势已经十分明显 。 中信建投的一篇研报对房企10月融资数据做了详细分析 ， 其结果显示 ， 规模上 ， 房地产企业融资规模持续下降；融资成本上行 ， 优质房企融资成本走低 ， 市场分化加剧 。
其中 ， 债券融资方面 ， 从发行总额来看 ， 2021年10月 ， 房企债券融资总额为307.19亿元 ， 同比下降52.31% 。 境内发债规模有所下行 ， 融资总额为223.81元 ， 同比下降34.45% ， 环比下降46.52%；境外发债规模大幅下降 ， 全月发行83.38亿元 ， 同比下降72.45% ， 环比下降68.52% 。 从发债利率来看 ， 2021年10月 ， 境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券发行利率分别为6.17%、3.40%、3.63%、4.27%、0.00% ， 多数品种利率环比有所上升；海外债发行利率为10.65% ， 较上月有所下降 。
而值得注意的是 ， 10月当月 ， 房企共发行4只公司债 ， 发行规模大幅下降至23亿元 ， 同比下降71.43% ， 环比下降69.23% 。
信托融资方面 ， 房地产信托产品成立数量288个 ， 募集资金150.72亿元 ， 同比下降70.90% ， 环比下降52.62% ， 占所有产品发行总额的15.03% ， 信托融资规模有所下降 。
从融资成本看 ， 受监管“三道红线”要求 ， 倒逼企业加快降负债节奏 ， 这个过程中 ， 纳入中信建投监测的24家代表企业2020年平均融资成本为6.2% ， 较2019年下降了26bp 。 其中碧桂园、旭辉集团、雅居乐融资成本下降明显；部分企业融资成本则相对较高 ， 中国恒大、融创中国、泰禾集团、蓝光发展、迪马股份等企业融资成本超7.5% 。

02
拿地端：央国企频出手  龙头企业占优
不得不先解释一下集中供地 。  

所谓集中供地 ， 是指国家允许22个重点城市（值得注意的是 ， 西安并不在其中 ， 但西安市政府依然按照集中供地模式供应土地）每年按照不超过3次的频率向市场供应土地 。 对开发商来说 ， 这样的模式无疑对其资金链提出了更高的要求 ， 网友的比喻比较形象：以前有点小钱就能“上桌“ ， 现在必须攒足够多的钱 ， 一年只能上三次桌 。 这意味着 ， 开发商必须抓住机会 ， 每次都卯足劲 ， 才能拿回足够的土地 。 这样的模式 ， 非常有利于现金流稳健的头部房企 。
两轮集中供地下来 ， 几乎给房地产企业实力打出了一个排行榜 ， 也向外界传递出行业最新的变化：央国企、龙头民企成拿地主力 。
根据中信建投统计 ， 首次集中供地中 ， 全口径拿地金额国央企占比43% ， 民企占比57% ， 绝对量上看似乎民企占优 ， 但国央企人均拿地金额为219亿 ， 民企仅为128亿 。 第二次集中供地 ， 国央企人均拿地金额虽降至128亿元 ， 但远高于民企19亿的人均拿地金额 。 不仅如此 ， 国央企拿地市占率明显提升 。 TOP50房企二批次集中拍地中 ， 国央企共13家有斩获 ， 民企共26家有斩获 ， 民企是国企数的两倍 。 单拿地金额占比来看 ， 国央企占71% ， 民企占29% 。 国央企相对民企的投资力度和规模 ， 二批次较首批明显提升 。

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