蓝光嘉宝|碧桂园服务200亿以债“圈”物( 二 ) 物业

也就是说，自2018年上市以来，公司已从资本市场募得资金累计290.9亿港元。
配股融资几乎成了公司实施收并购的信号，在收购蓝光嘉宝服务和富力物业之前，均有通过资本市场募资的动作。以至于现在行业里哪家房企准备抛售物业资产前，碧桂园服务总会成为传闻里接盘的“金主”之一。
前段时间市场疯传被出售的恒大物业，让碧桂园服务再次成为传闻主角。据说，在朱孟依的合生创展集团（00754.HK）介入前，杨惠妍已准备对恒大物业下手，可惜双方没有谈拢。
或正因为在手资金的充沛，使得碧桂园服务能提前介入到一些物业标的之中。比如国瑞服务、邻里乐等先后将股权质押给碧桂园服务，相当于提前锁定了这些企业。
以债“圈”物，这大概是是从万物云学到的套路。
千亿隐忧
2020年，碧桂园服务定下远期目标，即到2025年，其合约面积超过18亿平方米，营收规模破千亿。
借着物业板块估值高峰，碧桂园服务市值超过碧桂园。截至11月3日，其市值为1868亿港元，高出碧桂园当日市值超过200亿港元。
然而，在跑马圈地式的收并购背后，这家物管企业似乎忽略了自我造血能力，为今后发展埋下了风险。
以收购富力物业为例，二者盈利水平差异不小。2018年至2020年，碧桂园服务净利率平均18%左右，富力物业不到10%的水平，短期内对公司的影响客观存在。
杨惠妍对这宗外界瞩目的收购拴上了“保险”，对价支付分两个阶段，尤其在第二阶段里，每月盘点一次付款一次，直至业绩承诺的在管面积0.66亿平方米实现。
如果加上对富力物业的在管面积，公司在管面积在年底会超7.3亿平方米，居行业第一。
头部物管企业之间的战斗，从来不是一次轻松的对决。万物云日前将三盛物业板块、阳光城物业业务并入后，在管面积已达7亿平方米。
值得警惕的是，公司现金流高度依赖于资本市场的融资。其今年上半年经营活动产生现金流为12.36亿元，对收并购提供“子弹”十分有限。要持续冲击规模，今后向股市伸手要钱的动作或许会更加频繁。
此外，通过收并购获得的只是现有物业服务协议，随着人工等成本上扬，靠不太容易上涨的物业费，带动公司营收规模增长不太现实。
碧桂园服务不得不拓展诸多增值业务，开展房地产经纪、广告、城市保洁及家装等业务，几乎能想到的、能赚钱的都在做。
斑马消费梳理发现，2018年-2019年，公司营收增速分别为49.76%和106.30%，2020年下滑至61.75%；同期，归母净利润增速从129.79%降至60.78%。
这早有前车之鉴，物业第一股彩生活（01778.HK），上市6年大肆并购之后，营收增速突然负增长，不得不出售核心资产缓解流动性。
【蓝光嘉宝|碧桂园服务200亿以债“圈”物】欲戴王冠，必承受之重。行业老大其实不好当，并购的收益与风险、责任和挑战，相信杨惠妍已考虑好了。