蓝光嘉宝|碧桂园服务200亿以债“圈”物物业

斑马消费杨柘
几天前，碧桂园服务年初推动的物业并购终于划上句号，蓝光嘉宝更名、邻里乐被划转、接盘诚和物业，百亿收购富力物业仍在推进。
今年，多家地产商债务高压，只要有钱，似乎都可以坐下来谈。碧桂园服务大举扩张，开启物管行业大鱼吃大鱼的游戏。
截至目前，公司累计耗资近200亿元，占今年前11个月物管行业并购总额的6成。

200亿抄底
十多年前，中国房地产行业一路狂奔，物业服务还是房企的边缘业务，远没有如今被重视。
日后成为宇宙级房企的碧桂园（02007.HK），在2004年创立碧桂园物业，其定位只是杨国强及创业伙伴家属们经营的辅助性业务。
碧桂园的男人们在前方拿地建房卖房，家属们则在后方为卖出的房子做服务。随着地产主业规模越来越大，寄附在身的物业企业逐渐有了规模。
2006年，杨国强把刚毕业1年的杨惠妍“下放”到物业公司。彼时，杨惠妍已间接控制碧桂园服务50.141%股权。
进入物业公司后，25岁的杨惠妍担任董事长。可能杨国强也没料到，当初让女儿“练手”的业务，不仅在2018年登陆联交所，还发展成集团旗下最能打的业务板块之一。
上市之后，杨惠妍不甘心再“抱大腿”，转而向外拓展，一大波收购兵不血刃的旋即展开。
2019年到2020年，佛山元海嘉凯城、满国康洁、福建东飞等多家物业企业，被碧桂园服务逐一收购或控股。2020年，在收购物业标的方面，公司耗资45亿。
2021年，房地产行业已是遍地凄风苦雨，地产商被债务压得喘不过气，物管资产作为优质资产被率先拿出来变现，碧桂园服务守到了到抄底的机会。
年初，蓝光发展（600466.SH）遭遇债务危机，旗下蓝光嘉宝服务被碧桂园服务相中，后者以48.47亿元收购蓝光嘉宝64.62%股权；下半年，富力地产、花样年控股先后发生流动性危机，碧桂园服务分别为富力物业、邻里乐开出对价100亿元和33亿元。
目前，碧桂园服务对蓝光嘉宝服务、彩生活旗下邻里乐大型收并购已完成，还顺手拿下中梁百悦智佳、长城物业等4家10亿以下标的。
在完成对蓝光嘉宝服务收购之后，碧桂园服务在管面积大增。据其中报披露，公司在管面积6.44亿元平方米，较去年底增加2.67亿平方米，合同管理面积达12.1亿平方米，直逼2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米（国家统计局数据）。
中指院日前披露一份物管行业并购研究报告显示，截至11月1日，物管行业发生并购交易63宗，涉及金额约315亿元，较2020年增幅198%。碧桂园服务成为最大赢家，耗资约193.57亿元，占行业并购总额的61.45%，增加潜在在管面积约2.8亿平方米。
钱从何来？
“农民”杨国强17岁之前穿不起鞋，通过房地产逆袭成为富豪，手握千亿级资金，但在花钱这事儿上，远不及二女儿杨惠妍。
上月底，杨惠妍主导对富力物业收购，给在管面积不到7000万平方米的富力物业，开出百亿对价，溢价非常可观，刷新了公司和行业收购记录。
杨惠妍出手阔气碾压同行，被业内称为“并购王”。让人们不解得是，动辄几十亿、百亿级资金，究竟从哪里来？
今年中报披露，碧桂园服务（06098.HK）账面资金余额217.68亿元，短期借款仅3.65亿元，即便算上应付账款及票据103.76亿元、应付税项6.81亿元，其资金充沛程度秒杀其他物管企业。
而依托资本市场不断融资，是公司获得资金的重要方式。
今年5月，公司通过股权配售和发行可转债，合计获得融资155.26亿港元。2019年、2020年，分别通过股权配售及发行可转债方式合计融资135.64亿港元。