土拍|广州第三批集中供地来了！我悟出了4个信号... 文化|管理者|新城区|素质|建筑

广州第三批集中供地，如期而至。

17宗地块，总用地面积超120公顷，计容总建面296万平，起拍总价434亿，将于12月2日正式出让。

|注：楼面价计算未扣除配建

关于更多的土拍信息，可以关注房产君的小伙伴@拆神的文章。

????取消限房价，海珠地价4.4万/平，释放“什么”信号

相较于第二轮集中土拍，本轮集中供地有两大特点，不仅是广州，其他大部分城市也如此：

1、间隔期短

第二轮集中供地，是姗姗来迟。以广州为例，第二轮地块上线与第一轮集中土拍结束相隔了3个月的时间。

第三轮集中供地，间隔期则很短，距离第二轮土拍结束也就一个月的时间。

2、土拍规则优化

多数城市都对第三轮集中供地的土拍规则，进行了相关优化。如：

◎南京放宽了参拍企业的资质要求，资质降低为三级及以上；

◎苏州同时下调了保证金和首付款比例，取消了土地的市场指导价，保证金比率全部下调至30%，首次付款比例下调至50%。

◎广州最明显的变化，就是取消“限房价”、以及“一次性付清总价”的要求。

这些变化是否意味着“市场底”已经到了，楼市即将回暖？

我们先来回顾一下今年的前两轮集中土拍：

第一轮集中土拍，22个城市，成交金额高达10486亿元；不管溢价率有多高，各大房企争得头破血流，一派繁荣的景象。

广州当时有多火热？4宗地块进入摇号环节，其中的黄埔军校小学旁地块更是吸引了320组竞买人到场参与摇号。

|黄埔军校小学地块摇号现场@拆神拍摄

第二轮集中土拍，却接连出现：终止出让、土地流拍、底价成交、国资兜底的现象，土拍趋冷。

据统计，在第二轮集中土拍中，流拍地块与底价成交地块占比之和达79.23%，其中流拍地块占比为32.2%，底价成交地块占47.1%。

而广州，推出48宗地块，最终只成交了23宗，流拍率高达52%。

如此大规模的流拍，导致的是住宅用地供应面积减少。

据中国国土勘测规划院新近发布的《2021第三季度全国主要城市地价监测报告》，三季度住宅用地供应0.9万公顷，环比下降20.37%，同比下降37.11%，住宅用地供应同比增速为2015年以来单季最低。

这就与“两集中”政策加大土地供应量的初衷背道而驰了。

住宅用地的供应，直接影响未来入市的新房面积，而供求关系则会影响价格。一旦出现供不应求，可能会助推房价的上涨。

此外，11月挂牌，12月出让，刚好是年终收官，第三轮土拍是如期而至。只是因为第二轮土拍，由于政策加码延迟出让，才有了第三轮供地匆忙上线的错觉。

土拍规则的优化，其实就是适度降低了房企的买地门槛。

第二轮供地，广州南沙、黄埔部分地块，增加了“全周期限房价”的要求，也就是所谓的“房地联动模式”，即锁死了楼市价格。

将来这些地块打造的项目，无论你什么时候买，期房还是现房，最贵都不会超过卖地要求的限售价格，直到卖完为止。