武汉|湖南开启楼市去库存！( 二 ) 链家|二手房

根据湖南中原研究院的数据，截止9月底，长沙公寓存量高达461万平，去化周期维持在36个月，每个区域情况不一样，比如开福最低的也要26个月，而芙蓉区高达79个月。 【武汉|湖南开启楼市去库存！】
办公市场更加恐怖，长沙的写字楼去化高达249个月，也就是说即便现在没有新增供应，仅靠存量， 10年都卖不完。除了长沙，湖南其他地方的商业地产同样艰难。
据衡阳市住房和城乡建设信息中心数据显示，截止到2020年12月底，衡阳市区非住宅库存面积211.27万㎡，同比增长16.52%；库存去化周期为65.07个月，近5年半。
库存这么多，竞争如此激烈的公寓市场，本来就很难卖，加上三道红线压力下，开发商为了加速回款，只能以价换量，也是情理之中。公寓毕竟不是住宅，买的人群属于小众人群，即便降价，甚至打骨折，购房者也吃不下这么多房子。

不过即便降价了，这类产品也算不上什么价值笋盘，基本上买了就很少不后悔的，我们长沙群也有读者后悔买过公寓。从很早开始，在省会长沙买公寓便可落户，如果是70年产权的住宅公寓，凭购房合同就能落户，但商业性质或者办公则要拿到房产证实际居住后才能落户。之前有不少人会通过此办法落户，但现在长沙落户门槛越来越低，随便找个中介代办，也就几千块钱，再交社保就能落，所以基本上没有人选择买公寓落户。如果是住宅公寓，还有一个缺点就是占用购房名额。从长沙的限购令来看，二套必须要在首套房产证满四年或者网签满6年后才能购买，如果入手了一套住宅性公寓，就意味着至少4年不能换房。所以住宅公寓在长沙基本上无人问津，即便后面有购房补贴，刚需也不敢贸然去买住宅类公寓。
其实也不仅仅是湖南的公寓库存量大，很多城市都出现了同样的问题。
贝壳研究院数据显示，郑州库存量达394万㎡，去化市面上产品周期达95个月（8年）昆明锐理给出的昆明公寓去化周期为6.12年，是住宅去化周期的5倍多。 ……这些城市，我估计后面也有可能效仿湖南，出台鼓励购买公寓的措施。公寓原本就是用于办公、出差人士短暂居住、职工宿舍之类的。
现在看来这的确是非常鸡肋的产品，商务人士出差有酒店，办公有办公室，日常居住有住宅。公寓这种产品明显不符合时代的发展了。

2017年，北京就已经开启了“商改住”；
2018年，杭州和南京跟进，明确不得建设酒店式公寓；2019年，厦门出台最严禁公寓令，不得用住宅套型设计、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道，还严格限高；2020年，深圳停止审批公寓。 2021年10月13日，最严“禁公寓令”在海南出台，规定公寓只能办公，不能住人。

这意味着小面积公寓类产品，包括Loft ，彻底丧失了生存空间。可见越来越多城市已经抛弃公寓，将有限的城市土地资源用来建设住宅和市政配套。目前存留下来的公寓产品大多都是存量，现在越来越多城市已经有意识的减少/停止审批新公寓了。将来公寓就会逐渐退出主流市场，只是现在有鼓励，有补贴，公寓就能买了吗？还是要慎重，想买的话一定要算清楚他的租金回报率，以后房子是要看租售比的，毕竟房价快速上涨的时代过去了，我们除了那些稀缺的豪宅不说，对大多数普通房子来说，租金的高低才是房子长远值不值钱的一个重要评估值。