花桥|海珠创新湾的价值分析( 二 ) 二手房

整个海珠除了滨江东到万胜围沿江一带的价格比较贵之外，其他地方还是比较平均的。

海珠卖地是最成功的，地价上去了，房价也上去了。
未来西南和南边沿江一带的房子的价格也会跟着上去，毕竟一手都卖7-10万了。
但限价似乎对海珠没有影响，比如沥滘二手的珠江御景湾限价3万多，隔壁一手的天悦江湾10万起。
同样在对比一下石溪的观澜府时代大家，和隔壁的二手普遍4-6万，这些新盘都是7-10万起。
不知道是没有限价，还是说，反正有钱人都是全款去买，限不限无所谓呢。
03创新湾的回报海珠局部热门板块的涨幅是领先全广州的，比如赤岗、琶洲。
其他地方比较平均，但个别热门板块的网红盘还是很不错的，比如光大花园、逸景翠园等。
那创新湾这边情况如何呢？

上表的价格是以平均成交价为主。
从涨幅上来看，罗马家园是比较大的，网红盘，受关注度比较高。
而之前卖地的那些一手，回报并不理想，一是由于它们在2019-2020年卖的时候本来价格就透支太多。
二是由于都未满二，过了421之后就没有成交了，金融街融御更是夸张，看到隔壁的时代大家卖10万，业主纷纷挂牌10万，实际没有一套成交。
所以这些次新的一手回报还没有二手的高，并不是因为未满二的原因，主要还是总价太高。
那同样，当下你以7-8万的价格去买中海三观，跟2019年5-6万去买石溪那些一手有什么区别，都是要站岗至少5-7年的一个周期，而且会完美错过最佳出手时机。
从创新湾的这些总价超过700万的二手来看，性价比非常一般，输过天河东和黄埔鱼珠一带，所以未来预计有一定的回调，买入价格需谨慎。
04展望创新湾不是说创新湾不能买，而是要区分具体的楼盘以及价格。
除了一手的那些新盘，二手楼龄普遍偏旧，虽然什么南洲、东晓南、石溪都在创新湾的辐射范围内，但未来的价格不受创新湾发展的影响。
创新湾影响最大的第一是像罗马家园这种近距离接触的大花园社区，第二主要影响的还是一手的价格，二手价格影响会梯次递减。

就像珠江新城金融城涨得那么好，隔壁员村东圃的老旧物业依然没有涨。
所以，什么东晓南、石溪的那些大部分都不会辐射到，你们是属于整个广州的刚需，不要指望旧改和创新湾的未来对你的拉动。
广州第三批的交通规划也要准备上报了，创新湾这里除了广佛线继续向东延伸外，其他并没有什么利好， 10/11号线也不是在近距离范围内。
如果想要投资创新湾，不是价格贵了，就是时间早了。
动不动10万起步的价格，还不如去买天河，去买赤岗琶洲。
但是有一点，未来整个海珠区的珠江西岸一带，会形成高端楼盘的富人集聚区，给你一种高不可攀的感觉。
不过，这种感觉是有钱的二手买家可能看不上，看得上的又买不起。
内欧外非的状态可能还会持续5-10年，如果配套不升级，教育起不来，环境没有大的改善，光靠江景去吸引土豪，那泡沫还是有点大的。
我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。