花桥|海珠创新湾的价值分析二手房

这是拿铁房产观的第108篇原创

2019年10月1日，广州市政府正式批准海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划。
自此，创新湾又成了海珠除琶洲以外的又一重大引擎，带领城市面貌改善及产业升级。

琶洲互联网企业都快要入驻了，创新湾这边什么情况呢？
目前看到的是100大厦还有一个0没有完成，琶洲那边只卖了一块地铁上盖的TOD项目，而创新湾这边呢，地已经卖了好几块了，都是四万多的高价地。
01创新湾的现状由于南向望江，往北连接琶洲和珠江新城，注定了创新湾的位置具有很强的优势。
这个片区适合打造成临水商务区，海珠就是一个岛，岛上地有限，每一块都很珍贵，自然就不会便宜卖，所以房价就很高。

从规划图来看，商业地块是不少的，但是住宅也很多，且西边好像还保留了一些工业用地。
往东又没有太大作为，只能是拆掉旁边的几个村，不过沥滘这个硬骨头有多难啃想必你也是知道的，就连广佛线开通都极其艰难。
目前看来，创新湾引入的企业一般，以小微企业为主，且没有像金融城和琶洲一样的产业聚集效应。
但是房价呢，都已经突破十万了。

而周边的情况怎么样呢？大概是这样的。

【花桥|海珠创新湾的价值分析】大部分都是城中村，交通不方便，商业缺乏，教育也一般，当然这个是需要后期逐渐完善的，只不过完善的时间有点长。
个人认为可能至少还要7-10年才有一个初步雏形。
现在的海珠创新湾无非就是那几栋写字楼而已，但是规划和宣传早已上天，看过观澜府或观云府的沙盘你就知道了。

规划先行，拆迁跟上，本身是没什么问题的，但是我们看看目前沥滘的拆迁进程你就知道了，估计没个10-15年，真的很难有大的改观。

你也可以说我缺乏想象力，那你就和黄埔比吧，鱼珠建好了，可能创新湾都还是老样子，鱼珠已经定向出让商务用地建488米标杆写字楼了，估计下个月就知道是谁，而创新湾停滞不前，还得看村民的脸色。

从标语就可以看出，大家拆迁意愿多么不强烈。
隔壁房子都卖10万+了，你应该按10W一方补偿我。
02限价下的海珠要清楚创新湾能不能买，有没有价值，我们除了要看规划落地的效率，同时也要看政策引导下的市场结果。
黄埔的效率有目共睹，造得快就是有优势，市场的结果是什么，是共识，那我们就从价格端来分析。