公寓|20年后，这4类小区将沦为“贫民窟”内行人已经悄悄“抽身” 商品房|公寓

我国的房地产行业经过二十多年的发展，住房也从过去的供不应求，到如今的供大于求。为什么说我国的住房已经供大于求了呢？首先我们供应角度来看，根据相关数据显示，截止到2020年我国前100城的新建商品房库存量已经达到5.7亿平方米。而且这还仅仅是开发商手里的房子，更大的库存量还存在于一些投资炒房者手里。根据西南财经大学2018年发布的数据显示在2017年我国的住房空置率就达到了21.4%，如今是4年过去了，开发商还在不断盖房，现在我国的住房空置率只会更高。

所以开发商手里的库存加上投资炒房者手里的空置房，我国住房过剩问题已经相当严重。随着国家调控的收紧和房价的稳定，投资炒房者收益的降低和风险的加大，未来会有更多的空置房流入市场。随着二手房市场二手房挂牌量的增加，市场逐渐进入买方市场，那么购房者买房时可能更加挑剔。其次我们再从住房需求方面来看，最近几年我国的住房需求正在不断减少。根据上海戏剧研究院发布的数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，户均达到了1.5套，可见对于城镇家庭来说，如果买房只是用来居住，那么他们已经不缺房子。所以随着房住不炒的深入人心，城镇家庭的住房需求只会越来越低。另外截止到2020年我国城镇化率已经达到了63.89%，虽然和国际上发达国家的70%～80%还有一定的距离，但随着城镇化建设的深入，城镇化建设必然放缓，那么未来城市人口增加的速度也必然会放缓。没有外来人口的支撑，城市的住房需求，必然会不断减少。再加上我国最近几年新生人口出生率的持续走低，房地产行业的人口红利正在慢慢消失，所以李嘉诚说未来我们会面临住房需求枯竭是有一定道理的。在住房过剩，需求减少的情况下，楼市分化的速度必然加快。分化就会导致有的房子升值，有的房子出现贬值。所以一些懂行人表示20年后这4类小区很肯定会沦为“贫民窟”，越来越不受到人们的欢迎，懂行人已经开始悄悄脱手。

①交通不便的城市远郊房为什么联通不便的城市远郊房不能买？我们主要从升值和居住两个角度进行分析。从升值角度来看，由于我国的城镇化率已经达到了63.89%和国际上一些发达国家的70%已经相差不远，所以未来我国的绝大部分城市很难再进行大范围的扩张。城市不扩张，那么远郊房的升值潜力就非常有限，基本来说如果不是热点城市，不贬值就不错了。例如郑州这个可以称得上新一线城市的城市，去年楼市遭遇疫情，房价出现了下跌，其中下跌最厉害的就是四环以外的远郊房。其次我们在从居住舒适度方面来看，如果远郊房能靠近地铁的话，居住起来还是非常方便的。因为现在城市的车辆越来越多，交通堵塞情况时有发生，所以地铁成了一个城市中最便利最准时的交通工具。如果不靠地铁的话，那这样的远郊房居住体验感就非常的差，特别是那些在市中心上班的上班族，每天开车上下班的通勤时间可能就需要3～4个小时，长年累月的奔波会感到非常的疲惫。

②房龄高，品质差的高层住宅我们知道我国最早一批高层的房龄已经将近20年，如果再过20年这些高层的房龄就达到40年。这时小区的很多公共设施可能已经开始老化，特别是电梯的老化，我们知道高层出行特别依赖电梯，一旦电梯出现故障，不仅会给业主造成一定的安全隐患，更会影响业主的出行。另外高层老化后可能遇到拆迁的难题，过去开发商之所以愿意对一些楼梯房进行拆迁，最主要的原因就是开发商把低层楼梯房拆迁后都统一建成了高层。这样开发商就有足够的利润给低层业主进行补偿。但高层不同，高层住户比较多，补偿额度巨大，意见很难统一，而且开发商拆迁高层不能盖更高的高层住宅，所以开发商拆迁这些高层住宅可能面临无任何利润可言的局面。没有利润支撑，可能很多开发商就不愿意对高层进行拆迁。如果高层不能拆迁，那么就只有走旧改这条路，但高层旧改同样非常困难。首先高层外墙的粉刷需要高空作业，不仅危险还非常的费钱。其次高层的各种管道线路更加复杂，维修更换起来也比较复杂。随意随着房子的老化，居住环境的变差，很多中产阶级开始搬离这些高层，所以这些高层最后很可能沦为“贫民窟”。