大浪淘沙|误读与真相：房地产正在大浪淘沙( 二 ) 房地产行业|地产业

所谓“三道红线” ，就是针对全部开发商，监管划出三个标准：一、剔除预收款后的资产负债率大于70%；二、净负债率大于100%；三、现金短债比小于1 。
如果房企踩中了“三道红线” ，那将被归为红色档，有息负债规模不得增加。如果踩中“两道红线” ，被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5% 。如果只踩中“一道红线” ，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10% 。对于一道都没踩中，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可进一步扩宽至15% 。
在“三道红线”新规之下，房企的规模扩张，难以再通过举债实现。过去欠下的旧债，房企也难以靠借新债偿还，而是依靠销售回款。
同时，可以看到， “三道红线”的限制发力点中，频繁提及的是“有息负债” ，这也意味着，自身拥有强大现金流和无息负债的房企更有优势。
【大浪淘沙|误读与真相：房地产正在大浪淘沙】
就拿碧桂园举例来说，财报显示截至今年上半年，碧桂园的负债总额约为1.74万亿，拆分其负债结构会发现，这其中有7242.7亿元是合同负债，所谓“合同负债”简而言之就是公司卖了房收到房款但尚未交付房钥匙的款项，一旦交付完房子，这笔“合同负债”即可“消失”转为营收。去掉7000多亿的合同负债后，剩余负债中有息负债总额仅为3242.4亿元，一年内到期的短债只有875亿元，而公司可动用的现金余额达到1862.4亿元， 2倍于短期的到期负债，这保障了充分的流动性。
所有房企都是这一类负债模式，本质上房企既是制造企业又有金融属性，没有杠杆没有负债就不是房地产行业。与银行业高度捆绑的杠杆如果不是过度负债扩张和跨界多元化经营，就不至于将企业自身推向危机。因此，大不意味着不健康，小也不意味着无风险，房企的负债绝对数不是关键，看似数千亿、万亿乃至1.74万亿的负债吓人，关键的是负债结构以及自身覆盖负债的流动性能力。
所以，在地产大浪淘沙下，如何精细化管理，打造稳健的增长及盈利能力，是房企们的必修课之一。而最终脱颖而出的，不会是管理粗狂、产品低水准的“南郭先生” ，而是真正财务稳健，给行业、消费者创造价值的优秀者。
优质房企迎机遇期千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。优秀的房企的长期来看，一定是与监管要求和行业大势相契合的。这样的企业，总结下来就是，一方面积极有效降杠杆，一方面重视提升产品力。
截止2021上半年， 50强房企与2020年末相比， 42家档位保持不变， 7家实现降档，仅1家档位上升。其中， 7家降档房企中，万科、佳兆业、雅居乐3家降到了“绿色档” ，祥生控股1家降到了“黄色档” ，绿地控股等3家降到了橙色档。
值得注意的是，除了降档企业， 42家“档位”保持不变的房企中，也不乏财务大幅优化的企业，再给予时间，进入“绿色档”亦是大概率事件。
需要注意的是，任何一家房企，负债率过高是危险的，但从企业运营与成长的角度看，负债率越低并不意味着越好，而是要保持在一个合理的范围，既能保持财务稳健，还能保持扩张动力。看一家房企的负债，最该关注的不是绝对值，而是要看这些负债的成本， “三道红线”调控的是有息负债，而不是无息负债，道理就在于此。

除了顺应监管，积极降杠杆，塑造稳健的财务，优秀的房企还必须致力于提高产品力，满足消费者对高品质住房的要求。比如万科表示“在原有健康产品体系基础上，注力研发健康人居技术体系” ，再比如碧桂园狠抓“一率五力” ，产品力成重中之重。