用地|石家庄10月土拍开局即高能!石煤机地块三大看点提前解密( 二 ) 匠心

临近和平路的底商正处于拆除阶段

石煤机地块航拍图
综合来看，石煤机地块有三大看点值得关注：
第一，谁能拿下这宗重磅地块？
目前来看，作为石家庄城市更新的样板工程，石家庄市属国有企业将亲自下场参与石煤机城市更新项目。在施工现场可以看到“市地产集团”的字样，而市地产集团在近期也有了“新身份”。
目前，石家庄市属国有企业正在进行了重组整合。10月15日，由石家庄市国控、地产、城投、住建四大集团和其他15家国有企业整合重组而成的石家庄城发投集团挂牌成立。
城发投集团的业务职责中明确了两个主体，其中之一就是城市更新实施和土地一级开发主体，主要实施城市更新项目，进行土地一级开发、综合服务，城市基础设施建设、片区开发、建筑施工等。
石煤机地块作为城市更新的“样板项目”，其开发建设已经超出了一般意义的房地产项目，上升到了城市建设与民生服务领域，城发投集团接手开发显得顺理成章。
第二，未来房子要怎么开发？
石煤机地块两大核心功能一是工业遗产保护区之上的商业商务娱乐康体服务，另一个就是居住。作为购房者，这块地上的房子怎么开发是大家普遍更关心的。

石煤机地块改造鸟瞰图
按照要求，石煤机地块住宅开发将严格执行居住项目容积率2.0刚性约束以及二环内做“减法”原则，对标上海、广州、天津等先进城市，打造“花园社区”。
其中，居住用地位于在煤机街至翟营大街以东，被吉星街分为南北两个地块，用地面积149亩，将建24栋住宅，容积率控制到2.0，建筑高度54米以下，将采用现代建筑风格，运用灰白色外挂石材，每个街角均设置不小于400平米的街头绿地。
目前来看，产品基本定位在小高层，在容积率2.0规则之下，社区的居住密度将大大降低，舒适度提高。另一方面，石家庄对住宅建筑的风貌提出新的要求，并且与容积率挂钩，在降低开发强度的同时，提升建筑品质。在此政策背景下，石煤机项目的建筑设计标准还是值得期待的。当然，关于具体的产品规划，比如户型设计、是否精装，这些都是未知数，而这些因素都将对居住品质产生直接影响。
第二，地价将何去何从，未来售价能破3万？
关于石煤机地块讨论最多的话题还是价格，地价如何？房价如何？
首先，石煤机地块设定了最高限价334400万元。我们以不会出现竞价的情况来看，起始价为235200万元，综合工业遗产改造、学校、公园、医院等建设成本，折合住宅经营性楼面价接近16000元/㎡的水平。
以一般的开发经验来看，单纯以这样的楼面价测算，未来销售单价要奔着3万靠上去了。但是作为城市更新示范项目，如果是市属国企接手，并不会单纯以营利为目的。至于最终的售价，也要参考房屋建设标准和配置。
目前，我们可以参考一下周边二手房和新房房价情况。
位于地块东侧的简筑家园建成于2009年，由11栋高层组成，容积率3.2，参考均价16816元/㎡；位于地块西侧的书香华苑建成于2008年，包含16栋高层住宅，容积率2.5，参考均价16295元/㎡；紧邻的冀兴尊园住宅层高为12-18层，容积率1.5，社区居住舒适度相对较高，价格也比相对高一些，参考均价16764元/㎡。整体来看，石煤机地块周围分布的二手房项目单价区间为1.5万-1.8万，建成年份均为2010年前后，且多为高层住宅，容积率普遍较高。