楼面价|上海地市“冷清”：待市场复苏时这些板块值得期待上海

10月13日，上海第二轮土拍正式落下帷幕，囿于土拍大环境的转冷，素有“房企兵家必争之地”名称的上海没能逃离土地流拍，临近地块公开出让之日，7副处于偏远位置，交通不变和利润偏薄的地块终止出让。
同以往土地市场相比，上海此次略显冷清。不仅出让宗地因竞买人数小于上限改为挂牌出让，在连续三日的土拍中，国企和央企开发商斩获颇丰，揽获超七成地块；民企热情则消退不少，一方面参拍民企数量下降，另一方面抱团取暖现象普遍，近三成地块由各房企组成的联合体竞得，且这些联合体中大多出现国资身影。
最终，上海已出让20宗涉宅用地以480.07亿元成交，11副地块底价出让，仅9副地块出现溢价，平均溢价率3.15%；出让面积超113.55万平方米，预计未来至少供应1.6万余套新房。
土地的冷热往往是判断市场的信号。叠加调控趋严和信贷监管持续收紧双重压力，从上海9月份和十一黄金周的成交量及成交面积上看，上海楼市面临降温压力，同比双双下跌。但从剧增的访客数量看，上海楼市依然存在火热一面。可见在楼市下行背景下，上海需求依旧坚挺，展示出了极大的韧性和抗跌能力。
【楼面价|上海地市“冷清”：待市场复苏时这些板块值得期待】从土拍情况看，核心地段和政策利好板块土地依然受众房企青睐。随着上海第二轮住宅用地拍卖结束，将会有新的楼盘不断入市，叠加近日政府“救市”动作频频，业内人士预测，市场或在第四季度开始回暖。上海作为抗跌能力强的领头城市，待市场回暖之时，当前观望情绪获得突破口，上海定会率先反弹。于购房者而言，上海依然具备未来值得配置的优质资产。?
脱颖而出的自贸区临港
自贸区临港无疑是土拍中最瞩目的存在。在上海第二轮集中供地，自贸区临港因共推出5宗涉宅地而成为此轮供地大户。土拍第三日上午，临港三幅地块集中开拍，分别以0%、8.62%、8.93%溢价率顺利出让，三幅地块楼面价均值为15300元每平方米。
自2019年《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》正式公布，临港新城作为对标国际竞争力最强的自由贸易区，政府多次出台政策保障产业导入和人口引入，致力于打造未来的城市新区，临港从鲜有问津变为房企掘金之地。

临港房价也在不断上涨。中原地产显示，9月份临港新城已成为板块成交TOP5，成交均价达33150元每平方米。安居客数据显示，临港新城楼盘2021年1月平均单价为29136元每平方米，至今年10月已上涨至31215元每平方米。
从售楼处访客数量看，临港的楼盘最受购房者青睐，到访人数居9月份TOP1。举例来看，临港新城核心区位项目远洋红星临港天铂认购率接近300%。临港的出圈得益于新房板块均价在整个上海排名相对靠后，为更多刚需人群提供承担空间；更重要的是，临港当下建设现状以及城市规划奠定其未来升值基数。
2020年临港经济指标保持强劲增速，有观点认为，上海临港无疑会成为上海经济的重要一极，将来或有可能追赶深圳。经济增速的前进离不开产业的布局。目前集成电路、生物医药、人工智能、民用航空四大核心产业布局已基本落成，未来还将布局绿色制造、氢能两大新兴产业。
今年8月，上海政府发布临港“十四五规划”，2025年培育形成智能新能源汽车、集成电路、高端装备制造3个千亿级产业集群；引进培育高层次人才不少于100名，常住人口达到80万左右；出行生活方面，“规划”指出，将加快两港快线、铁路等交通建设，教育医疗养老均有相关政策保障。