房源|阵地丨“十一”成交惨淡部分城市开始“救市”( 二 ) 房地产市场

??三四线成交明显转冷，同比下降49%，在不同能级中降幅居首。各城市市场同比跌多涨少，分化持续加剧：上涨城市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交保持高热状态，同比上涨3成以上，与2019年同期相比，均实现翻倍增长；而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上，部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可想而知。

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??热点城市不会放松，压力城市开始“救市”
??“十一”期间，在整体市场惨淡的同时，部分城市也出台了不同的调控政策。
??10月8日，东莞发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》严管二手房的导向，在原有网签价公示制度基础上出台新规，强化二手房住房价格指导和信息公开的力度，在参考价制定方面，其明确了三个锚，即税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格。
??10月9日，杭州发布大学毕业生落户调整政策。政策显示，自2021年10月15日起，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者，在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生学历者，可享受“先落户、后就业”政策。
??对比此前规定，此次杭州政策有两个变化。第一、取消了大专生人才引进落户的政策。第二、硕士研究生此前可以“先落户，后就业”，但现在需先有工作并缴纳社保。如此对比，实际上大专生和硕士生的落户政策明显收紧了。
??从以上两个政策来看，热点城市第四季度不会放松的迹象较为明显。
??与此同时，10月9日，哈尔滨新闻网显示，哈尔滨近期发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要强调了两个方面，一是全范围为房企减负，如，降低预售许可的标准、加快预售资金的返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等。此类政策，很大程度上减轻了房企的资金压力，同时有助于房企更好进行销售和项目开发，是非常务实的救企政策。二是多渠道强化去库存，包括对大学生和新市民实施购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产品落实民用价格标准等。此类规定，将降低购房者入市的成本，减少了顾虑，同时在财政、金融、税费等方面提出了更多保障，有助于鼓励购房者积极入市。
??我们认为，哈尔滨的此次政策有很强的信号意义，可以算是目前全国首个较全面的“救市”政策。
??在此之前也有多个城市 “限跌”、“托市”，如岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”。其中，岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。
??在这其中唐山在2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反映市场热度出现了180度的转折。

??除了昆明、唐山等7城房价“限跌”之外，长春、珠海等5城也出现了财税“托市”的情况。长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。
??肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。具体而言，个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%，二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

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