王鹏|卖新房，阿里字节能比贝壳安居客强吗( 二 ) 买房|七天乐|打工人|看房|国庆

今年，银行贷款两集中政策限制了银行向整个地产开发行业的放贷规模。一些开发商财务爆雷出现，也抬高了行业发债融资的难度。
最近陆续结束的重点城市第二次集中供地中，不少城市出现大面积流拍或底价成交现象。可看出开发商在尽其所能节流，保障现金流稳定。
这势必会让开发商更加追求销售回款进度，依赖新房渠道。
某龙头房企华北区域营销负责人告诉采访人员，目前该区域有四五成销售靠渠道完成，个别项目达到七八成。
但选择渠道商代价不小。
据平安证券报告，2019年我国新房渠道平均佣金率为2.3%，过去五年里约以每年0.1个百分点速度增长。
2020年贝壳新房平均佣金率为2.7%。“如今资金压力下，房企在控制每个项目营销费率，可能只有2%到2.5%，还没有贝壳平均佣金率高。”
不过多位受访的渠道行业人士认为，如果开发商有资金压力，他们可能会在设计、工程等环节压缩成本，但不会在营销端，这个直接收回现金流的环节太过重要。“老板们可能的确会试验控制营销成本，看看效果如何。但如果效果不好，肯定还会把费率补回来，不会耽误了回款进度。”一位渠道公司高层说道。
市场对新房渠道商有扎实的需求，导致他们的地位与话语权也在不断提长，行业进入了蓬勃发展期。
钱、规模、二手房一个都不能少媒体模式已经被市场淘汰，目前，房地产营销渠道的热度和竞争集中在平台公司之间。
在“渠道”这个统称下，行业有两层架构，也可以理解为两种商业模式。一层是平台型公司，另一层是中介型公司。以电商行业类比，平台就像淘宝，中介就像开在淘宝上的一家家店铺。
贝壳是中国平台公司的代表。链家、德佑是贝壳体系下的第二层中介公司，链家直营，德佑则以加盟店为主。
居理买房则是一个并不隶属于某一集团的直营型中介公司。公司自己的App作为展示房源和获客的通道。据其CEO王鹏介绍，公司销售的房源有七成来自贝壳、58等各个平台，剩下三成则来自开发商。
平台与开发商们对接频繁，谈好佣金和房价优惠条款，得到房源，然后开放给驻扎在这个平台上的中介门店，管理、约束它们的行为，也提供资源赋能。中介型公司与平台联系紧密，把房子卖出去后，与平台分成。当然这种分野并不绝对，也会有中介公司跳过平台，自己与开发商对接。
过去，这个行业里还有一类典型模式是媒体型公司。例如房天下、58旗下的安居客等公司。这类公司的本质是一个广告平台，开发商或中介支付版位费，发布房源信息。但近几年，这种模式在与平台模式的对比中逐渐式微。
前述房企营销负责人认为，媒体模式是被动模式，他们只是等待买房者来浏览，不主动获客，客户从看到房源到线下去案场，这个过程没有服务接入。而平台模式把服务前置了一步，他们能调动平台内的门店主动接触客户。
此外，媒体模式下，开发商很难判断一次投放的效果好坏，究竟带来了多少客户。
而平台模式下则很直观，平台公司既参与了案场前的服务过程，也有更强的数据分析能力，开发商能直观看出各个平台上销售成果。因此，在营销成本收缩，讲求每笔钱都要花出效果的时候，媒体模式就不再受欢迎了。
媒体模式是先花钱再投放，平台是卖出房了再收钱，这也让企业更倾心于后者。
但媒体型公司诞生早，有流量基础，市场红利面前，并不甘被平台型公司踩在脚下。
58旗下的安居客曾是媒体型公司的代表，现在，安居客正在线下吸纳门店扩张规模，向平台公司转型，与贝壳在同一赛道竞争。