核验价|核验价后资格+资金双重压力下，如何买好人生中的第一套房( 二 )

所以选择一楼和顶楼会构成一个房屋硬伤，尤其是没有电梯的顶楼更甚。硬伤不要做选择，其余的楼层只要没有硬伤问题，差别便不大。
房龄：是会影响贷款的年限作为重要的一个参考点。主要是1990年代以前的老房子，这种房子贷款会困难，所以不建议买。那么2000年代之后的房子，大部分都不存在这个问题。
户型和朝向：户型只要不是太过于奇葩罕见，市面上80-90%的房子基本都能通过装修设计来弥补，这就是为什么会有“凤变冰”的存在，也有很多装修设计大改造的节目和案例通过媒体向大众展示，也有很多让人眼前一亮的感觉。装修设计总体都是可以让人提升居住体验的。朝向也是一样的道理，能通过很多现代硬装如空调地暖新风系统等来改善和弥补，且漂亮的房子总能在掩盖瑕疵的同时防止买家谈判压低价格的最好筹码。
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哪些房子肯定不能买
注意，由于现在核验价的执行，上海的刚需已经是寸步难行了。比以前更难的是，不仅资格很难，现在资金也很难。这种时候一次就买对他们需要的房子，容错率比以前更低。
下面说的这几种房子，一旦买了，很可能带来的严重后果是将来置换出售的时候脱好几层皮，价格不是熔断式让步，绝对卖不出去。
没有电梯的老破大小高楼层。之前心谷说过：为什么很多人第一次买房，总买无电梯六楼？为什么？因为很多刚需第一套房子总因为预算不足，就会去考虑总价低于整个片区均价的房子。于是你发现能便宜买到手的房子，住起来有多么不方便，带着大硬伤，如果没有加装电梯的预期，将来只能以更便宜的价格出手，而且随着房龄越来越老，接受这部分的客群只会越来越少。

除此之外这样带硬伤又没有附加功能的房子（如一楼不带院子地下室，顶楼不带阁楼），如果有附加功能，还是个很大的卖点，否则不要说推荐，看到尽量绕道走。
靠马路，靠高架，靠商铺，靠垃圾场，靠坟场，靠变电站，靠高压电线。特地说一下，你买入的时候也许不介意，但是你必须考虑出手的时候买家是否介意。但是在资格和资金双重压力和谨慎选择的驱使中，必然是很不利的因素。
远远远远远大新。所有的购房者里，总会有人预算有限，不想要老房子，牺牲地段住到山清水秀的郊区外。那些房子因为亲近大自然，在看盘的时候往往能眼前一亮，环境优美，房子漂亮，再加上中介的赞美之语等等，很容易有购买冲动。

这其实是个美丽的陷阱。在一个超级大城市千万级人口的辐射区域里，30公里基本已经是极限了（如果是轨交没有辐射到的地段，通勤成本和时间将会大大提高）基本上作为通勤上班的人来说，时间一长，必不能坚持，如果是不上班的自由职业，并且能保证一直自由职业，那就可以忽略这一点。
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核验价后的贷款问题
自8月份的核验价陆续浮出水面，大片首房首贷刚需被误伤，直接降低了普通老百姓买房的贷款成数，无疑给买房增添了不少难度。
换作是以前，选好了房子后，房贷杠杆利用到极致，够一够加点预算还是能避开不少有硬伤的房子，在核验价后的买房无异于九九八十一难，在资格和贷款的双重压力下，慎重选择一套好房子真是不亚于影响人生的岔路口。
当然如果要买的房子总价不是特别高，如500万上下，需利用好双方的公积金贷款作为加持，封顶能贷款120万，虽然会受房屋年限影响，但有总好过没有；