住宅|超1万套住宅抢滩“金九银十”入市新盘数创近年新高，预计以价换量渐成趋势研究院|住宅

今年金九银十期间，东莞房地产市场共有40余项目超1万套商品房入市，其中约有一半为纯新盘，同比上升16%。采访人员了解到，上半年不少房企惜售观望，但当前楼市预期降低，房企转而采取高周转模式加快入市，因此项目扎堆上市。
业内人士认为，由于“莞八条”新政后楼市预期降低，有效需求大幅减少，因此整体市场处于供过于求的状态中，建议各大房企把握时机，加快推货节奏，理性定价，而接下来以价换量预计渐成趋势。
【住宅|超1万套住宅抢滩“金九银十”入市新盘数创近年新高，预计以价换量渐成趋势】纯新盘上市创近年新高
据中原地产研究院不完全统计显示，今年金九银十期间共计43个项目推新入市，推货量超1万套，项目数及推货量创近3年新低，同比去年分别下降10%和2%。对此，业内人士分析，究其原因，主要是政策调控趋严，“莞八条”新政后楼市预期降低，有效需求大幅减少，蓄客周期拉长，部分项目延迟入市，且限价从严，个别高价地项目房企观望。另外，近几年土地供应整体偏紧，且不少项目规模较小，较快进入尾盘状态，因此影响目前新房供应减少。
值得一提的是，金九银十入市项目中，有22个为纯新盘，新盘上市项目数同比2019年上升22%，同比2020年上升16%，创近年新高。业内人士认为，主要由于房地产金融监管严格，开发商采取高周转模式加快入市，以期快速回笼资金；其次，今年上半年许多开发商惜售观望，但接着市场遇冷，蓄客周期拉长，导致项目集中十月入市；此外，部分旧改项目进度加快，也促使新项目加快入市脚步。
东南临深片区推货最活跃
分片区来看，据中原地产研究院不完全统计显示，金九银十期间预计推货最大的片区为东南临深片区，预计推货量高达3324套，占全市比重约为31%。其中推货最为活跃的是塘厦，预计推货量达1679套，占全市比重约为16%，主要是碧桂园莞佳云麓半山、安居臻悦花园、星河璟悦公馆等5个项目推货，其中两个项目为今年新入市项目。
其次为滨海片区，推货量达2515套，占比23%，其中厚街预计推货量1549套，有康华君汇广场、万科瑧山悦两个纯新项目入市。属于东南临深片区的凤岗、清溪跟随其后，推货量均超800套，凤岗和清溪分别有3个和两个纯新项目上市。
此外，松山湖片区、水乡片区、中心城区推货量分别达19%、11%、10%，而东部产业园片区由于缺乏新增项目入市，占比仅占6%，为全市最低位。
从开发商方面来看，据中原地产研究院不完全统计显示，今年金九银十预计推货量前三名分别为碧桂园集团、万科地产、时代中国，三者推货占比高达31%，抛离其余开发商。今年碧桂园推货量占据全市推货榜首，预计将有7个项目推新。另外推货量超200套的高达24家房企，占全市86%；推货量超500套的高达7家，占全市25%。品牌房企主导市场，预计金九银十将有8家房企首推项目面市，竞争愈演愈烈。
预计以价换量渐成趋势
业内人士认为，金九银十传统旺季到来，开发商抢跑热情高涨，但调控趋严下，客户预期大幅走低，观望情绪浓厚，市场整体有效需求大幅减少，明显供过于求，9月未见起色，10月有继续走低可能。
价格方面，今年前8个月许多房企完成业绩不足去年全年业绩的5.5成，排行前十房企业绩完成今年目标的比例多数低于50%，反映大部分房企业绩完成不理想，房企资金链压力倍增，预计接下来越来越多房企会以价换量。
同时，市场区域分化将会加剧，长期以来供应紧缺的松山湖仍是市场热点，TOD优质品牌项目推动滨海片区热度略升温，而其他区域整体成交呈现低客量、低去化、低转化。客户观望情绪浓，抄底心理强烈，预计特价房优惠力度较大的项目去化速度加快，市场热点向品牌、品质、高性价比集中，项目分化较大。