竣工|2021年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数( 二 ) 业务|网易有道|校外培训|有道

可以看到，因土地投资和新开工面积减少，房企投资增速明显放缓，竣工增长成为支撑开发投资的主要因素。随着融资环境持续收紧，资金承压，预计房企短期拿地和新开工持续走弱，房地产投资持续承压。
到位资金方面，1-8月房地产开发企业到位资金13.4万亿元，同比增长14.8%。8月房企到位资金1.54万亿元，同比减少6.5%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
1-8月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款以及其他到位资金累计值分别为16917亿、53亿、40773亿、21490亿、50996亿、4132亿，占总资金来源比重为12.6%、0.03%、30.3%、16%、38%、3.1%，同比增速分别为-6.1%、-47.5%、9.2%、13.4%、31.3%和7%。
8月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款以及其他到位资金同比增速分别为-19.6%、-59.1%、-0.7%、-8%、-6.8%和-5.3%。
受到贷款集中度管理政策影响，国内贷款增速大幅下降，按揭购房需求下降，销售回款动能减弱，房企资金面持续收紧。
第二次集中供地遇冷，理性稳健成为房企共识
经历了短暂中止延期出让、调整拍卖条件之后，9月多个城市第二次集中供地重新启动。
从出让结果来看，与首轮集中拍地的火热场面不同，第二次集中供地房企拿地积极性较低，底价成交、流拍撤牌成为土拍的主旋律。
据观点指数统计，广州、深圳以及南京等14个试点城市已经完成第二次集中供地出让，共计推出626宗，流拍以及撤牌的土地数量为180宗。剩余成功出让的446宗土地中，317宗为底价成交，底价成交率为71.1%。
数据来源：观点指数整理
分城市来看，济南出让地块全部底价成交，长春、青岛、苏州以及重庆底价成交率均在八成以上。
数据来源：观点指数整理
对比第一轮集中供地，14个试点城市第二次集中供地的平均溢价率均出现下降，其中重庆下降尤为明显，28宗出让地块中仅有2宗溢价率成交，最高溢价率为0.43%，平均溢价率下降至0.02%，远低于第一轮集中供地溢价率38.8%。
流拍率居高、溢价率下降，均表明了房企在第二次集中供地中的谨慎拿地态度。
而8月多个试点城市中止土地出让，调整竞拍规则，包括溢价率上限控制在15%以内，同时限制房企同时参拍多宗土地，为项目开发利润留有空间。在地房比下降和竞争减少前提下，第二次集中供地土拍热度反而出现下降。
背后的原因或许是房企资金吃紧，在土地投资控制上更加严格。
当下，三条红线和银行贷款集中度管理等调控政策持续发挥作用，房企融资通道缩窄。今年下半年，少数房企出现债务违约风险，资本对房地产行业更加敏感，银行贷款和境外融资变得更加困难，房企资金压力骤增。
近期，部分房企为了缓解资金压力，推出大幅降价的促销活动，试图加快销售现金回笼。但这也导致购房者买房预期转弱，影响房地产市场秩序和正常运转。
为此，张家口、岳阳、桂林等多个三四线城市推出“限跌令”，完善稳房价工作机制，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格下限价格进行销售。
从目前市场上一些变化来看，房地产行业新一轮的周期已经来临。理性拿地，稳健经营，成为众多房企平稳穿越周期的共识。