韩慧华|浓眉大眼的地产白马也翻车，万科何以交出近年最差成绩单？( 二 ) 高盛集团

以华润置地为例，今年上半年，开发销售型业务的毛利率由去年同期的31.1%下降至27.1% 。这也使得华润置地综合毛利率由去年同期的33.5%下行至31.3%。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华补充道，过去几年特别是2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。
不过，半年报也有一些小惊喜。诸如，万物云今年上半年营收首度突破百亿大关，录得 103.8 亿元。万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增幅高达 64%。
同时，万科财务盘面有所优化，一季度末，万科已顺利回归“绿档”，截至上半年末，万科持有货币资金高达 1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元。
销管成本不降反增
2021年于万科来说，是公司宣布进入管理红利时代的元年，也是巩固提升基本盘的最后一年。今年以来，万科成立OKR研究与推进小组，负责研究与推动OKR管理工具在集团内的应用落地。又如，万科将类似于科技地产、供应链管理等配套创新业务，交由专业团队，不断从华为等科技公司挖人，以进行具体业务决策的制定及执行，这也被认为是顺应组织重建以及事人匹配的需要。
万科这轮组织重建工作可以追溯到2018年。万科董事会主席郁亮彼时提出“白银时代”已经到来的判断，将“活下去”作为未来三年的战略底线，要求所有业务行为都要“收敛聚焦”。万科开始着手推进战略检讨、业务梳理、组织重建以及事人匹配。
不过，一轮操作之后，万科的管理成本并没有下降，反而出现了上涨的趋势。中报显示，税金及附加以及期间“三费”中的财务费用大幅下降，但销售费用报告期内不降反增，增加了11.19亿元；管理费用较去年同期增加了2.96亿元。
再细看万科今年中报所列的销售费用构成，其中品宣推广费约12.88亿元，同比增加约3亿元；销售代理费及佣金约16.86亿元，同比增加约4亿元；其他约13.30亿元，同比增加近4亿元。管理费用明细中，人工与行政成本、其他分别增加了近2亿元、7亿元。
对于数度提及“向管理要红利”的万科管理层来说，这似乎并不是投资者乐见的局面。
【韩慧华|浓眉大眼的地产白马也翻车，万科何以交出近年最差成绩单？】祝九胜对此回应称，万科是一个战略驱动的长期主义稳健型的公司，该变的得变，该坚守的我们也一定会坚守。“组织、战略、机制、文化、人”五位一体的变革，不是短期的，我们相信所做的每一步调试，所建的每一项能力，长期来看都将让公司，也让股东，让其它的利益相关方得到回报。长期的是靠自己的韧性，万科有这个韧性，愿意跟城市、跟客户同步发展，愿意解决城市和客户的真实问题和痛点，万科的组织重建也一直紧扣这个主题。
投资方面，上半年万科获取新项目95个，总规划建筑面积1,505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1,126.3亿元，均价为7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元。
言及未来发展策略上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，“双集中”对市场来说是新生事物，对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程。政策的出发点是促进行业健康发展，对部分城市即将到来的第二轮集中供地，公司并没有对第二轮出让的热度去做一个详细的预测。但是可以确信的是，第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略，在行稳致远这个总的基调下“量入为出”。
至于万科未来的融资策略，审慎和稳健依然是主旋律。韩慧华提及，上半年万科的融资基本上是借新还旧，融资成本在之前4.59%的基础上进一步下降了约32BP，目前整体平均约4.27%。下半年，万科的融资安排也会在持续保持绿档，保持对融资总量的克制和控制，不断地优化融资结构，让公司的财务健康水平能够比过往更好，更审慎和稳健。