韩慧华|浓眉大眼的地产白马也翻车，万科何以交出近年最差成绩单？高盛集团

来源：第一财经
8月30日，万科召开2021年中期业绩会。这个曾经浓眉大眼的大白马，在前一日交出了让市场跌破眼镜的成绩单。
数据显示，万科多个核心财务指标录得下滑，归母净利同比下滑11.68%，房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率由去年同期24.02%降至18%。
财务盘面出现增收不增利、毛利跌破20%的惨淡局面，属于万科近十年来少见的情况。
对于这份“超预期”的业绩，市场直接以暴跌超7个点作为回应，30日万科A全天成交量放大至33.46亿。截至收盘，万科A报19.43元/股，再度逼近19.1元的每股净资产。
若将之放置整个地产行业来看，万科目前的业绩表现，也是行业集体性困境的缩影。万科管理层也表示，全年毛利下降的压力还在，未来这两年还是有一定的下行压力。
从近年来最差报表来看，率先在业内振臂高呼“向管理要红利”的万科，还没有等到管理红利显现的时刻。本报告期内，万科销售费用、管理费用均不降反增，尤其销售费用同比增加了11.19亿元，处近年较高区间。同时，利润引擎区上海区域、中西部区域利润额较去年同期下降较多。
业绩会上，多次提及万科“是农民，老老实实地种地，不去预测天气，也没办法解读政策”的万科管理层，对于行业未来的认识显得清醒又克制。
万科董事、总裁兼首席执行官祝九胜表示，地产行业未来一定会回到平均的回报水平。精细化管理水平高、产品和服务好的企业，最有可能取得优于行业平均水平的利润回报。而万科作为一家战略导向清晰的企业，会坚定所选定的业务和赛道。
结算进度滞后
据万科半年报告显示，上半年，公司实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.19%，但营业利润录得219.88亿元，同比下降17.23%，总利润220.81亿元，同比下滑16.52%；归母净利约110.47亿元，同比下滑11.68%；扣非后的归母净利约107.27亿元，同比下滑11.45%。扣税后，房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率由去年同期24.02%降至18%，未扣税整体毛利由去年同期31.80%降至22.90%。
回溯过往，万科本是资本市场喜爱的“白马股”，多个财务指标清一色下滑的局面，堪称近十年少有。
祝九胜称，增收不增利是三个方面的原因，第一是销售规模增长有限；第二是毛利率下降稍快；第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。
他进一步解释到，这几年万科开发业务销售增速相对有限，上半年结算收入增长11.9%，属于行业较低水平。不过，万科的合同负债（预收账款）却录得了新高，达6942.28亿，较2020年末的6300亿进一步提升了近700亿。
第二是开发业务的利润率处于下降状态，近年来公司所销售的产品中，地价占售价比在不断地升高，从2017年到2020年，地价占售价之比涨了17个百分点，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。基于这两点，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。
就基本盘业务房地产开发来看，万科毛利率下滑的局面仍在延续。万科房地产开发业务上半年结算面积1115.4 万平方米，同比增长 6.2%，对应结算收入1443.3 亿元，同比增长 11.9%；结算均价12940.0元/平方米，比去年同期12285.7 元/平方米增加654.3元；结算毛利率24.9%（扣除税金及附加后为19.6%）。
房地产开发及相关资产经营业务毛利率2020年上半年录得24.1%，同比下降4.2个百分点。万科财务负责人韩慧华当时就有解释称，2019年是行业结算毛利率的高点，后续整个行业毛利率下降是趋势，公司目前销售毛利率比上半年结转的毛利率更低。
回到地产行业来看，地产开发毛利下滑具有一定的共性。受地价上行、销售限价等影响，地产行业毛利率在2018年达到近年高点之后就逐年下行。华润置地（01109.HK）等多家房企近两年的业绩均有类似体现。