中心城市|拿地TOP 3，销售排名21位，建发“大跃进”的隐患( 二 ) 超大城市|深圳市

在房企极速奔跑的队列中，建发只不过跑得更快。
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在进军千亿的明确目标指导下，建发的“大跃进”本也无可厚非。
不过，《增广贤文》有曰， “力微休负重” ，很多时候，野心并没有与之匹配的相应能力。
与建发在土地市场所展现出来的真金白银的实力，以及销售额的大幅增长形成鲜明对比的是其走低的毛利率与攀升的负债率之间的不断背离。
根据东财Choice数据显示，作为建发房产主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务的子公司——建发国际，在2020年的销售毛利率为17.17% ，而2019年和2018年，销售毛利率分别为25.86%和33.26% 。
与此同时，建发国际净负债率在2018年和2019年都超过170% 。
在2020年6月末，建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24% ，现金短债比1.87 ，踩了“三条红”中的两条。在建发国际“三道红线”由橙转绿之后，《证券市场周刊》曾发表题为《建发国际集团：三道红线转绿假象》的文章，对其神速转绿提出质疑，其核心论点有两个：
第一，永续债的发行和管理方的输血是建发国际的“及时雨” ， “不但优化了负债表，而且迅速达成了监管要求的“三道红线” ，公司真实的资产负债表已经扭曲。 ”第二，建发国际集团的少数股东权益也是大幅增长，而权益规模远超归母权益的少数股东获得的净利润却少得可怜，成为明股实债的温床。
明股实债的做法让环环想到上次分析的阳光城，看来，财技美容已经算是行业公开的秘密了。
而建发突飞猛进的发展态势却让环环回忆起了福晟的发展历程，曾经的深圳领头羊在2019年接连被爆出贷款逾期、股权冻结、股价暴跌及负债累累等问题，给市场留下了一个操之过急的案例，也在警示同行者：行稳才能致远。