内功|练内功、高筑安全边际，正荣地产全面达标“绿档”在望( 二 ) 中心

向制造业学习、向管理要效益已成为房地产行业的共识。在行业变革期，正荣地产着眼自身内功的修炼。在提升经营效率方面，它以设计端、运营端、工程成本端以及客户管理端为抓手进行持续升级和优化。
方案批复平均用时65天，首开、融回周期提升一个月，客户综合满意度90分、销售满意度93分……这一系列数字见证着正荣地产经营提效的成果。
与此同时，伴随着规模扩大，正荣地产对组织管理和决策效率也提出了更高的要求。上半年，围绕精总部、强区域、提效能的目标导向，正荣地产狠抓人均效能指标提升，多方面推进组织效率的提升。
“一方面我们进一步完善了区域架构，对部分区域进行合并升级，同时对总部的职能也提出了升级。我们也持续完善员工的薪酬结构、员工的晋升机制以及匹配的激励机制，与我们的经营业绩强挂钩，加强员工的风控意识和大盘综合经营管理意识，从而进一步推动公司的高质量发展。”
锚定高质量发展航线，年底有望转档随着调控和监管越来越严格，地产企业开始戴着“镣铐”跳舞，过去高杠杆的模式难以为继。
自2020年以来，房企破产数量超470家。而房地产行业债券违约主体逐渐在向中大型房企延伸，并呈上升趋势。今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。根据wind数据显示，2021年至今，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。
守住安全发展红线开始成为越来越多地产企业的经营底线。除了在管理上提效外，正荣地产也在不断优化债务结构，降低财务杠杆，以期实现规模、利润、财务整体平衡的高质量发展。
上半年，凭借稳健的财务表现、优秀的融资突破能力以及良好的投资者关系，正荣地产成功把握多次融资窗口，并继续在绿色金融实践上取得突破。于期内，新发行合计12.6亿美元等值绿色优先票据，平均年期延长至3.95年，平均融资成本下降至6.7%。与此同时，正荣地产还在上半年偿还及提早赎回共计约13亿美元优先票据。通过债务置换，其借贷加权平均融资成本由2020年末的6.5%进一步降至6.35%。
在正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健看来，融资成本仍然有下探的空间，“我们的永续债成本到10.25%，还有一些老的债务成本大概是8.3%-9%，如果市场情况好的话，我们肯定会把它赎回，所以改善的空间还是有的”。
而通过优化债务结构、严控债务增长及夯实现金储备，正荣地产财务抗风险能力得到持续强化。截至6月底，正荣地产的净负债率57.2%，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5%，其中美元债的新发行成本大幅下降60个基点。
对照三道红线的监管要求，正荣地产目前仅有剔除预收账款的资产负债率一项未达到70%以下的标准。不过，陈伟健透露，该项指标将力争今年年底达到70%以内，实现“三道红线”全部达标。