集中供地下的首开京内京外风向|原报告| 高标准( 二 ) 房产

热门地块的竞争无疑是空前的，而叠加房价前置，更限制住了房企的利润。首开在此次集中供地上联合其他房企拿下4宗地块以及独立拿下一宗共有产权地块，共有产权地块的开发主要是首开“责任地产”战略的践行。
另外4宗地块，一宗底价成交、一宗触及竞高标准住宅方案、余下2宗触及最高竞价但未触及高标准住宅方案，宗地块平均楼面价为2.3万/平方米，而北京5月份出让的29宗地块平均楼面价为3.28万元/平方米。
从现实角度看，北京项目利润降低已不可避免，不过首开获取的项目偏向刚需，有助于加快项目周转。
京外扩张：销售拿地
相对于北京的守城，首开在京外扩张顺利许多。2015年在京外销售面积为124万平方米，2016年增长为163.43万平万米。经过几年爬坡，增长至250万平方米左右。
在入驻城市方面，首开重点入驻城市为上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、成都、武汉、厦门等一到二线城市。
拿地方面，2017年至2020年间首开京外区域拿地建面不断增加，由2017年的143.7万平方米增至2020年的247.41万平方米。而北京区域土储规模受限于北京供应规模与京内激烈竞争，土储扩展艰难。

数据来源：企业公告、观点指数整理
国家统计局数据显示，2019、2020年北京市房企购置土地面积分别为144.03万平方米、147.07万平方米，而此前的2017和2018年分别为413.30、218.19万平方米，供应面积减少。
首开在进行京外拓展的同时，亦选择了联合体开发模式。2016年末的未开发土储数据显示17个项目中有16个采用了合作开发，而后合作开发占比逐渐降低，至2020年剩余的6个未开发项目中有3个采用联合开发。
如上所述，首开在北京区域的权益比例较低，多个项目权益占比在20%-30%之间，很多项目不参与操盘，采用财务投资的方式入局。而在京外，整体权益比例较高，多数分布在40%-60%区间，项目贡献实际业绩较高。

【集中供地下的首开京内京外风向|原报告| 高标准】数据来源：企业公告、观点指数整理
起于京内，扩向京外。北京土储供应在集中供地背景下有所放量，但同样由于集中供地，北京项目利润受到一定压制。北京作为首开大本营，选择加快周转有利于企业的生存与发展，也有助于稳住基本盘。
京内一座城，京外一片城。面向京外，首开更多的是寻找更多的发展空间，寻求业绩的更大突破。