集中供地下的首开京内京外风向|原报告| 高标准房产

来源：观点地产新媒体

观点指数在今年北京第一批集中供地，首开联合其他房企拿下4宗地块，独立拿下一宗地块，总拿地金额超127亿。而中海则选择陪跑，颗粒无收，两者的差异选择引来市场关注。
近年来在外来房企竞争下，首开北京区域销售增长停滞，营收下滑，在售项目虽多，但联合体开发模式带来权益下降的问题。
京外业务也面临规模增长问题，自2018年以来首开销售面积在400万平方米上下徘徊，无明显增长。
布局选择之外，环顾首开的重仓地北京，最近一段时间内发生了一系列变化。
北京集中供地上竞价方式采取举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积/竞人才住房面积+高标准住宅方案，叠加限价，压缩了项目的利润，而上述首开拿下的4宗常规地块，楼面价较低，或显示出首开以刚需地块加快周转的意图。
销售站稳欲冲高，京外营收占比大幅超京内
从整体销售情况来看，得益于2018年四季度采取强力促销措施，首开成功突破千亿规模，但在达成千亿规模后，2019-2020两年期间首开业绩目标始终在1010亿左右。
经过两年消化期后，管理层提出2021年销售额1100亿元、并力争达到1200亿元目标，以推动规模进一步上升。
今年上半年，首开销售面积206.46万平方米，销售金额662.63亿元，已达成全年基础销售目标的60.23%、积极销售目标的55.21%。

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分区域来看，北京区域与京外销售面积在2018-2020年期间波动不大，京内销售面积在120万平方米以上，京外销售面积在250万平方米上波动。
不过营业收入则是另一番景象，京内营业收入在2018年达到峰顶，此后两年滑坡明显，这或许与首开在北京的联合体战略有关。而京外营收则增长相对稳定，2016年京外营收规模为163.43亿元，至2020年达到276.52亿元的水平。

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京内风向：快周转守城
首开在北京的销售份额占比较高，数据显示，除2016年外首开北京销售面积占比均为10%以上，市占率在北京市场排名前列。业内常用“一部首开史，半座北京城”来形容其在北京的地位。然而对于首开而言，如今的北京城或许已变得有些许不同。
外来房企入京竞争，叠加高地价等因素，使得首开在北京的多数项目采取联合体开发模式。年报数据显示，2018年，首开京内17宗土地储备中有12宗为联合开发模式，2019年上述数字分别为12和10；2020年5宗储备地块则全为联合体开发。
事实上，联合体开发模式虽然帮助首开扩充了市场份额，但却稀释了权益，且部分项目首开并不操盘，利润率受到一定限制。上述2020年5宗京内储备地块（期内未开工的项目）的权益比分别为10%、20%、34%、50%以及85%，整体权益比不超过60%。

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土拍市场的变化也在一定程度上影响首开，今年北京第一批集中供地采用举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积/竞人才住房面积+高标准住宅方案的竞价方式，房企间竞争加剧，本轮29宗地块（除一宗共有产权地块）共有10宗地块进入竞高标准住宅程序，而5宗底价成交。

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