深圳市|如果没有降价100万+，都不好意思叫笋盘( 二 ) 购房置业|房价|小户型

可能深圳湾的业主，都注重素质教育。
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最新数据显示：截止到本月15日，深圳的二手成交套数只有929套。按这个数据来推算， 8月份的成交会再创新低，跌破2000套。

而据安静的好友@楼巅统计的数据也显示：深圳6月的挂盘量已经回升到3.9+万套，曲线呈上升的趋势，一般情况下，挂盘量增加说明成交缓滞，想卖卖不掉。
而且他预测：在今年下半年恢复到4.2万套。

@深圳买房计划也统计了一个挂盘量的数据：
2月8日，贝壳找房官网显示平台在售房源32084套；
4月19日， 36103套，对比2月8日，增加了4019套；
6月2日， 38199套，比起2月8日挂牌量，上涨了19% 。
8月16日， 44202套。
真相比我那个朋友想的更加惨烈，而且，观察最近的挂盘成交：800-1000万的房子，如果不降价30-60万（5%左右），很难成交。
让业主降价，这在以前是很难的，而且往后会更难。这里面最大的原因是大家对深圳房价的预期变了。
以前总有人说深圳房价永远涨，而如今指导价出来后，这个结论已经难以成立了：至少要回调一段时间，而且周期比以前经历的波段更久。
这个论调可能很多深圳业主不同意，因为有朋友告诉我他们的心态很坚挺，不会降价。
但在我看来，这跟坚不坚挺没有关系，一旦你想要将手里的房子变现的时候，你就知道他们坚不坚挺。
坚挺有个P用啊，你坚挺很多人看都不看你的房子。现在是买房市场，不是去年的卖方市场了。
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而且，不知道大家发现没有：一夜之间，深圳的刚需好像都消失了。
深圳的刚需到哪里去了？很多人问。还是那句话：要么在打新，要么在打新的路上。还有一部分人，在观望。
这里面的逻辑很清晰：因为二手房的成本太高了，而刚需恰恰是对成本最敏感的群体，他们对于波动的抗压能力是最脆弱的。
听过之前SFL蟹姐姐的故事么？仅仅是因为几万块的借款，最后房子没有买成闹的不可开交。
刚需会拿500w现金去买太古城的小户型么？在涨的时候会，在跌的时候就不会了。如果你现在观察市场，你会发现：现在市场热度最高的，是大面积低单价的房源。
还有一部分刚需要观望，这里面跟租金回报率有关。
我之前算过深圳的租金回报率，以前面所提的宝古城南区为例，一套户型47平左右的房子，总价在900W左右，加上税费差不多到1000W了。
租金呢？大概在8000RMB到9000RMB左右，换算下来：租金回报率不到1% ，也就是说：享受同样配套（不算学位）的房子，我可以租个100年。
刚需买房，受制于成本的理性决策是：如果房价短期内没有上涨甚至还有下跌的预期，这个时候大部分的刚需会望而却步，还不如租房。
他们担心会接盘、高位站岗。这段时间我最大的感触是：如果自己家里不是富二代或者没有高薪、之前在深圳没房的话，真的可以离开深圳了。
为什么？因为深圳的房价已经不是两年前了，刚需努努力搞搞钱，还可以在不那么核心的区域买个小三房，成本也就是200w 。这里所需的通勤时间还可以控制在45分钟以内。
现在呢？成本至少上升到了400W左右，一下拉了2.5倍。这对深圳很多人来说，基本是没有希望的。如果想换回之前200W的成本，通勤时间是1.5倍以上，生活很难受。
深圳的房价，并不像之前那样可爱。我之前一个朋友在广州买了一套87的三房，新房3成首付100多万，月供1万多，说这样的房子这样的品质再看附带的学区，很舒服。