深圳市|如果没有降价100万+，都不好意思叫笋盘购房置业|房价|小户型

原创安静2018梵高先生

图：Florian Nicolle
01.
如果没有降价100万+ ，都不好意思叫笋盘。
现在随便打开一个中介的朋友圈，基本都是降价100万左右的笋盘。涨的快，跌的也快，深圳楼市的大起大落，真的是太刺激了。
而就在昨天，一位朋友在朋友圈里发布：龙悦居， 580万了。配图是一只猫，刚好安静这段时间在打MHR怪猎，姑且就认为是”猫车“、”歇菜了“、”砸盘了“的意思吧。

而在此之前，有媒体报道：龙悦居4期，今年的最高成交记录有700多万的。近期一套房源成交价618万。
如此一看， 580万基本是在618万基础上再降了38万，相当于降了120多万，价格夸张的不要不要的。
要知道，这是一套价格区间不过1000万的房产，算下跌幅足足有12% 。而且，这离深圳二手指导价的发布，刚刚满半年的时间。
很多人说龙悦居的业主不禁吓，毕竟前身是当时深圳最大的保障房社区，这几年才转的红本，身家底子薄，禁不起二手房指导价的折腾。
这让我想起了之前被曝光的”杀猪盘“南山诺德假日以及宝中的入户级小户型花样年花乡。
前海诺德有业主放盘，正规两房满五唯一只要750万，之前的成交价是833万+80万税费，相当于变相降价100万有余，很多人看了直呼好痛。而近期也传出，市场上开始出现降价100w左右的三房。
花样年花乡，近期也有朋友在问，巧的是：一个国外的朋友告诉我，他刚好那边有一套29平左右的小户型，最近刚好想卖。
他是低于市场价很多挂出去的，但他很被动，因为中介告诉他：不要说谈价格了，就是问都没有人问，一个看房的都没有。
02.
那么，其他小区呢？
深圳湾的神盘宝能太古城南区的一套法拍房也流拍了：一年前47平888万188936元/平米低层成交，一年后47平746万158723元/平米流拍，再二拍就要8折起了。

降价了146万的笋盘都没人要，很多人会问这还是深圳湾嘛？
要知道这个小区带的是深圳湾学校的学位，最高峰时期的小户型单价，基本已突破了20万/平，前几年高一点的挂牌价，接近21万/平。
问题出在哪里呢？
太古城南区目前的二手指导价在13.2万/平左右，挂牌价在20万/平左右，而且价格超过了750万，要交豪宅税。
折算下来，一套市场价900万左右的房子，按首付3成计算，不算其他成本，大概要实打实的要交：900-13.2*47*0.7=465.7万左右，如果加上税费，基本要500w+ 。
指导价没出之前，首付3成+税费大概只要300w+ ，现在无形中多出了200w的首付，首付3成立马变5成。
如果面积段还可以的话，很多买房人其实还是可以忍受的。但这个楼盘的小户型，也真的是小的不行。比如说这个书房，如果要改卧室的话，只能放一张50-80cm的床。

手头有500万的现金，会选择这样的户型？以前为了学位，可能会，但现在不一定会了。
购房客即使再看好这个地段，也不见得会拿500万现金出来买这样的户型，他们会选择其他片区。
而且，学位可能也将有大的变动，更要命的是，时间证明：深圳湾学校并不像之前预期的那样好。