烟台|聚焦二手房，烟台调整动作频频！( 二 ) 恒大|中国恒大|恒大汽车|房地

以往，部分老旧小区没有电梯、建面陈旧、物业混乱、违建遍地的状况，劝退了不少有意借此进驻主城区的购房者。

虽说烟台是新房占主导，但也有相当一部分人就看中了主城区的资源富集、交通便利以及未来发展的潜力。

二手房市场构成中老城区域是一大组成部分。通过对老旧小区进行升级，提升其居住体验感。

同时配合有序的其他城市更新运动，类似于芝罘仙境等重点工程、过街天桥的修建、商业资源的完善等等。

可以从内外两个层面完成中心城区老旧小区的升级迭代，从而有序促进其流通性。

从杭州的完善程序到烟台的老旧小区改造，都在一定程度上利于二手房市场的健康发展。

还有一个环节，即供需矛盾，也是各个城市在积极改善的问题。

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当市场新房供应充足且价低，二手房优势似乎只剩下学区了。

尤其当新房供大于求，导致竞争激烈开始有价格战的苗头，对整个房地产市场都不是好消息。

当下烟台不仅二手房存量较高，新房市场同样存在此类问题。

根据腾策数据显示，截至7月份烟台商品住房存量已经高达761.8万方，去化周期达到了21个月，相当高的数字。

这个数字意味着，烟台新房市场有点饱和了。激烈的竞争、层出不穷的让利政策以及降低售价，都是再正常不过的营销手段。

新房与二手房的不同在于，新房库存是实实在在压在开发商手里，如果业绩不好或资金有压力，可能会影响后期实际的居住体验。

从长期来看，一个库存过高、卖方内卷的市场，显然并不利于健康发展。所以今年上半年，我们会发现烟台土地供应极其谨慎，

2021年上半年土地市场成交量仅为11宗，同比去年下降60.1%，成交楼板价同比下降15.1%，品牌房企拿地占比上升24.5%。

减少土地供应的作用立马显现，品牌开发商在这场竞争中占得了上风，有利于后期供应更多的高品质产品。

从全国层面来看，部分热点城市正在实行的集中供地政策，也是大开发商获利最多。未来的市场，品牌房企的份额会进一步增加。

而如果烟台目前的土地供应政策下半年甚至于明年继续实行，那烟台未来两年的新项目供应量或许会直线下降。

带来的影响就是已有新房库存减少，可能也会给二手房市场导一部分流量，从而激活两个市场的活力。

这一步棋，很高明。

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今天的话题主要围绕二手房市场展开，但经过讨论我们会发现基于二手房的调整政策，同样会作用于新房市场。

而新房市场也会影响二手房，相当于一个闭环，土地、政策等属于他们之间博弈的筹码。任何一个市场的进步，都是不断寻找平衡点的出现。

根据烟台已有动作，我们可以梳理出一条清晰的逻辑链条。

控制土地供应-调控新房存量-提升二手房价值-增加流通-反哺新房。

这个环节在运行过程中，会促进新房市场质量提升、二手房居住升级。

回归到本质，当下烟台人随着居住升级而产生的置业诉求，更想要的是高品质居所。能够源源不断提供精品的市场，一定是健康可持续发展的市场。健康可持续发展的市场，需要新房与二手房两类产品的参与。

环环相扣，缺一不可。

目前在烟台推进老旧小区改造、调整土地供应、实行城市更新以及大力发展城建的一系列举措下，整座城市的向新力在提升。