商品房|杭州买房：房子越换越新的思路不会错！徐州

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下杭州购房答疑内容，来自“杭叔说房”的粉丝精选提问：
提问：杭叔，你好，我目前有2套房，都是在余杭。一套是庭院深深2居室，靠高架，中间楼层，空着；另一套是桃源小镇18年底交付， 3居室自住。目前考虑要不要把庭院卖掉，可以置换总价360万左右的房子，然后6成首付置换成更有价值的区域，比如未来科技城其他区域。考虑到庭院深深房子时间稍微有点年限了，且是2居室，后续增长的空间是不是有限了。有没有必要置换，如果置换建议购买哪些？
杭叔：你好，房子越换越新的思路不会错，如果是户型或地段上的不足，想要卖掉的欲望就会更强烈一些。但难题在于后续的摇号难度大，未来科技城核心区的新房只有无房户才能摇，又很难买到360万的二手房。所以建议扩大选择范围，可以去拱墅运河新城或更远的板块去摇360万总价标的，或者也可以卖出去以后在闲林就近选一个房龄较新、户型较好的二手房。
提问：杭叔，你好，外地人在杭州工作，感觉现在杭州发展越来越好，想要落户在杭州买房，目前杭州买房落户政策是怎样的呢？怎么顺利在杭州落户呢？
杭叔：你好，如果想要在杭州买房的话，有以下这几点要注意：第一，想在杭州买房，有两种方式，需要在杭州连续缴纳24个月社保或个税（可补缴3次），或是有杭州户口。但新政对部分落户群体实行了限购规定，通过父母投靠落户的，满3年才可作为独立家庭购房。除此以外，在杭的其他落户方式都有独立的购房资格。第二、不是所有群体落户了就能直接买房，若是落户在杭州非限购区，购房政策就不同，户口在桐庐、临安、建德、淳安的，需要落户满2年才可在杭州限购区买房；在认定无房家庭时，以上四县市户籍人员还需要满足在原户籍地无住房，并在限购区连缴12个月社保或个税这2个条件。但如果购买的是杭州非限购区的房子，那么户口的所在地就没有影响。第三、常见的落户中会出现的问题， 1.尽早完成落户，准备好房票，这样在领预售证时才更加从容；2.根据自身条件确认落户方式，比如近期就有计划买房，条件较好的就可以选择快速的落户方式，像学历落户和职称落户都可以。只要了解了以上几点，基本上都可以在杭州顺利落户。杭州购房政策详见内部分享。
提问：杭叔你好，最近看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？
杭叔：你好，是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质” 。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如，民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。
就房子的“品质”来说， 90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。 2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。
总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。
提问：杭叔，你好，父母名下有一套经适房，现在可以卖180万，父母在杭州其他地方还有房，这套是否可以卖掉。我目前名下一套房子可以卖380万。房产证是我和父母3人共同拥有，如果赠予或卖给他们，我属于无房户还是要过3年？手里还有一张房票可以用，现金100万也可以作为首付，有没有合适的房子推荐呢？