房价|大湾区的房价走势已经定了？深圳市|惠州|楼市

眼看他高楼起，眼看他楼塌了。大湾区楼市上半年还风光无限、价格蹭蹭往上涨，下半年就冷风吹、被严厉打击。深圳针对学区房重提“大学区制” ，广州黄埔关闭人才购房、东莞加码调控、惠州、珠海等城市提高房贷利率。从这个角度看，大湾区楼市的房价走势，好像已经定了，接下来很长时间内都会横盘。
自从深圳出台二手房指导价后，成交量断崖式下跌， 7月已经跌至2557套，打破近年新低。因为市场冷淡，中介门店陆续关门，行业到了艰难时刻。新房市场要不是有倒挂利润，也跟二手房市场一样凉。楼市向来买涨不买跌，降温后观望的人越来越多。深圳楼市想回暖，估计要等到2023年，具体还要看指导价的实施情况。
惠州最近终于限购了，但其实惠州是大湾区中房价上涨最厉害的。去年年底，惠州跟着深圳开始启动行情，涨了一轮；之后深圳楼市下滑，临深版块又承接溢出需求房价涨到2万/平方米以上。惠州的价值跟以前的环京差不多，在轨道交通建好后，会帮深圳疏解刚需住房需求。可以说，目前惠州的房产价值，都是因为深圳，而不是地段或产业。
但不管是惠州的投资性物业，还是临深片区，现在价格已经太高了，甚至被透支。再加上首套房贷利率6.8%以上，再买房已经不划算了。而且惠州库存太大，二手房有价无市，小资家显示惠州均价1.2万/平方米左右，但流动性并不强。
【房价|大湾区的房价走势已经定了？】
东莞虽然也是靠深圳，但今年确实受到很多打击，毕竟本身经济强，又是深圳的超级卫星城，比惠州还厉害。去年东莞还是房价上涨第一，今年又涨了30%左右，所以调控频出。刚刚东莞又出台调控，最重要的3调是增值税免征年限2年变5年、二手房指导价、热点楼盘限售5年。如果能严格执行，东莞的下一步就是深圳。
深圳带动东莞和惠州，广州则带动佛山、珠海和中山。广州已经连续涨了一年多，虽然有政策打击，但优质地段不降反升，尤其是天河、黄埔和南沙。需求释放之后，反而不宜再买二手房，因为房价已经涨得够高了。黄埔对人才购房进行限制，行情估计会暂停。热点区域的限价新房，倒还有红利。广州虽然还有机会，但面积大分化也明显。
佛山楼市本来要起来的，结果因为广州市场被打击直接扼杀在摇篮里。其实佛山政策倒没有很严，主要是信贷调控收紧了，很多银行的首套房贷款利率超过7% ，二手房贷款就更难了，楼梯房、个体户、离异单身不房贷……中山的话，本来也不是大湾区重点发展区域，炒过几轮后已经透支很多了。
珠海这两年还是挺火的，既不随广州也不靠深圳，自身概念足国家红利政策也多，所以市场走出独立行情。今年年后开始大涨但信贷调控后市场还是有影响。地段来看，横琴、高新北围价格被透支很多，都超过3万/平方米。珠海的行情也可以看出大湾区楼市走势，那就是虽然有机会，但分化太明显。
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房价|大湾区的房价走势 已经定了？

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