曲线|房贷利率走出“独立曲线”( 二 ) 楼市

融360数字科技研究院李万赋分析，近期热门城市的房贷利率连续上涨，带来了全国房贷利率整体水平的上涨，房贷额度也比较紧张，反映了“房住不炒”政策执行之坚定，房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范，预计房贷利率还会继续上涨。
【曲线|房贷利率走出“独立曲线”】分析2: 房地产融资呈现“五个持续下降”
采访人员注意到，在2016年至2018年，新增房地产贷款占新增贷款比重高达40%以上，此后，占比逐渐下降。如今，在相关政策的调控之下，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点：房地产贷款增速持续下降、房地产贷款集中度持续下降、房地产信托规模持续下降、理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降、银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。
银保监会披露数据显示，今年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%，各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。
银保监会副主席梁涛在6月1日召开的新闻发布会上表示，在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。
与此同时，信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。银保监会数据显示，上半年制造业贷款增加1.7万亿元，涉农贷款增加3.03万亿元。科研技术贷款同比增长23.7%。普惠型小微企业、民营企业贷款较年初分别增长16.4%、8.6%。“从上半年国内银行业资产结构看，房地产信贷增速低于各类贷款增速，但是普惠型中小微企业贷款同比呈现增长，银行部门对小微企业、制造业等重点新兴领域支持力度明显增强。”周茂华表示。
后市：房地产行业将削弱金融投资属性
2020年8月，“三道红线”制度正式出台；2020年12月，房贷集中度管理制度正式公布；2021年3月，防止经营贷流入楼市文件正式发布、近期又对试点房企的拿地销售比进行了单独限制……采访人员梳理发现，2020年下半年以来，房地产调控政策多管齐下。“一系列的监管动作均表明了主管部门引导房企降低金融杠杆的决心。而从实施以来，典型房企由红转绿、指标向好的情况来看，应该说是达到了一定的预期效果的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。目前而言，在因城施策的同时，对房地产调控强调的是政策的持续性和稳定性，因此短期内政策转向的可能性不大，更多的是打补丁和对前期政策出现的问题的优化。另外，此前住建部也联合了八个部门表示要用3年的时间让房地产市场秩序明显好转，对此企业要有足够清醒的认识，稳妥应对。
周茂华分析，房地产调控稳是主基调，就是通过结构性精准调控，确保各地完成三稳任务。这些政策未来是否放松，关键还是要看银行是否触及三道红线和国内房地产表现，如果接下来局部房地产仍有过热苗头，相应房地产调控仍有加码可能。
对于身处在不断变化的房地产市场中的投资者，肖文晓提醒，需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。“调控的目的不是让大家不买房而是不炒房，所以刚需该买的还是要买，但是是否还要像以前那样将房子作为主要的投资品则是需要斟酌的。”肖文晓表示，未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归，所以在资产配置上除了自住物业之外，只有优质物业才能经得起考验，所以有眼光的选择会越来越重要。