房企|“全链条”调控与供给侧发力：房地产的底层逻辑之变( 二 ) 二手房

对二手房交易的监管同样在加码，除了以二手房交易为抓手，严控各地的学区房炒作外，近期不少城市在调整二手房交易指导价格，从而更好地规范交易，并稳定价格。与此同时，对二手房交易秩序的检查和整顿也空前频繁。
8月，调控之手伸向城市更新领域。住建部发布征求意见稿，强调在实施城市更新行动中防止大拆大建。此举也被认为是对此前政策的纠偏。
由此，当前的楼市调控政策不仅覆盖供给和需求两端，而且延伸至全链条，其力度和广度都堪称前所未有。
重构房地产
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，这种变化的背后，是房地产市场发展到现阶段的必然要求。
他向21世纪经济报道采访人员表示，过去多年来，房地产作为市场化改革最充分的行业之一，以市场化为主的方式基本解决了国民住房保障的巨大历史欠账，对中国城市建设与地方财政的贡献亦是功不可没，多年来已然成为国民经济第一大行业。
业界公认的一个时间节点在于，2014年前后，我国住房从供不应求过渡到供需平衡的阶段，市场也开始表现为结构性供需错位。
但与此同时，一些地方的经济增长对房地产业形成了过度依赖，主要表现为“土地财政”、“房地产财政”等。这也在一定程度上造成了新的问题，“以无限推高房价与地价形成新的住房结构化矛盾的同时，也导致了资源向房地产行业的过度聚集，并累积了巨大的金融风险。”
今年以来，部分房企出现债务违约，便暴露出这种金融风险。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道采访人员表示，这其中虽有政策调控的倒逼作用，但即使抛开这一因素，一些房企的财务模型也相对脆弱，难以抵御正常的市场波动。
柏文喜认为，从中长期宏观政策选择的角度，不再以房地产作为短期刺激经济的抓手，而以稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，有效解决住房结构性矛盾，就成为“双循环”模式下的必然选择，也是防范涉房风险“灰犀牛”、保证经济平稳运行的题中应有之义。
由此，房地产业的底层逻辑，就从依靠市场化手段解决住房供应不足的问题，转变为解决结构性供需矛盾，并化解以往过度市场化积累的风险。“去年下半年以来一系列调控政策的出台，乃至对原有政策的查缺补漏，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。”
事实上，在监管部门的“口袋”中，可供选择的调控工具越来越丰富，政策组合也趋于多样化。前述房企人士认为，近些年房地产市场交易保持高水平，但价格总体平稳，很大程度上得益于调控政策的灵活性和针对性。
【房企|“全链条”调控与供给侧发力：房地产的底层逻辑之变】自然资源部下属某机构相关负责人还向21世纪经济报道采访人员指出，除了与政策制定直接相关的部门外，近年来，公安、网信等部门也越来越多地参与到市场秩序的整治中，体现出执行层面的强化。
他强调，这种变化十分重要，因为只有执行到位，政策背后的理念才会逐渐深入人心。以往很多调控政策效果不佳，原因之一即在于政策的反复，以及执行中的大量漏洞。
“现在基本没有人对政策松绑抱有幻想了。”该人士表示，现阶段，调控政策只会“打补丁”或纠偏，但总体思路和调控目标不会发生变化。
21世纪经济报道张敏

房企|“全链条”调控与供给侧发力： 房地产的底层逻辑之变( 二 )

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