房企|“全链条”调控与供给侧发力：房地产的底层逻辑之变二手房

来源： 21世纪经济报道
在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新，乃至物业管理等各个链条。
在我国房地产调控历程中，曾有不少政策被称为“史上最严”，但从实际力度上看，这些政策远不及当下。
自去年8月“三条红线”政策推出以来，我国的房地产调控又经历了一轮持续加码。叠加2017年以来的各项政策措施，使得当前的调控力度达到空前的水平。近些年房地产市场的“量增价稳”，也在很大程度上得益于此。
近年来的房地产调控有两条清晰的逻辑线：在调控手段上，借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时，加大了土地、金融等供给侧的改革；在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新，乃至物业管理等各个链条。
近日，青岛、深圳、天津等城市中止了第二轮土地集中出让，并按照监管部门的要求，重新修订交易规则。这即被认为是对土地供给侧的改革“打补丁”。
调控思路的变化，既是楼市发展到现阶段提出的新要求，也深刻改变了房地产业的底层逻辑。有分析人士指出，过去多年来，我国主要依靠市场化手段解决住房供应不足的问题，如今则转变为解决结构性供需矛盾，并化解以往过度市场化积累的风险。这也蕴含了行业定位的调整，以及整体调控目标的改变。
调控思路的变化，既是楼市发展到现阶段提出的新要求，也深刻改变了房地产业的底层逻辑。
两条逻辑线
如火如荼的第二轮土地集中供应，近日陡然出现变数。青岛、深圳、天津等城市陆续中止了土地集中出让，但并未声明具体原因。
与此同时，一份文件在坊间流传，显示自然资源部对部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供应的同时，更好地稳定地价。21世纪经济报道采访人员从多个信源处证实了该文件，自然资源部提出了四点主要要求，其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。第一轮集中供地结束后，一些问题开始出现，这些措施被认为是“打补丁”。
集中供地政策于今年初正式推出，自然资源部选取了22个热点城市进行试点，按照每年不超过三次的节奏，实施土地集中公告、集中出让。在很多从业者看来，“零售改批发”的方式，是土地供给侧的重大变革，其影响不亚于17年前的“8·31新政”。
在此之前，融资端的供给侧改革早已展开。2020年8月，监管层根据剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比等三条指标，为房企划定“三条红线”，并根据房企的踩线情况，实施四档融资量化管理。当年年末，监管部门又根据银行等金融机构的房地产贷款占比，对房贷实施“五档”管理。
供给端调控的强化，被认为是近年来房地产调控的一条重要逻辑线。与需求管理相比，这些政策对投融资和拿地的影响更加直接，也能够更好地控制金融和土地风险。
楼市调控的另一条逻辑在于，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新等各个链条。
“租售并举”的说法早在2014年就已提出，但近年来，对租赁行业的监管明显升级。自蛋壳公寓于2020年出现爆雷以来，监管层就在不同场合多次强调，加强对租赁市场的监管。
今年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月，监管层以电视电话会的形式，对发展保障性租赁住房做出部署。此后，多个城市提出租赁住房建设计划，按照规划，这一住房品类将大量推出，并会逐渐改变市场供应结构。

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